Trong khi, các chung cư mức D về nguy hiểm đang đe dọa sự an toàn của cư dân, thì phương án di dời, tái định cư vẫn còn lúng túng.
Giải tỏa chung cư nguy hiểm còn chậm
Tại chương trình “Dân hỏi – chính quyền trả lời” tháng 2/2023, lãnh đạo Sở Xây dựng Tp.HCM trả lời ý kiến về việc chung cư cũ cấp D tại khu vực quận nội thành còn khá nhiều, tuy nhiên việc vận động di dời và khai thác vẫn rất chậm.
Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM trình bày, hiện nay, Tp.HCM có hơn 1.500 chung cư, trong đó khoảng 474 căn được xây dựng trước năm 1975 và 16 chung cư kiểm định cấp D. Thời gian vừa qua tiến độ di dời các chung cư cấp D còn khá chậm. Vì thế, Sở này và các quận đã đặt ra nhiều giải pháp để thúc đẩy việc này.
Theo đó, UBND Tp.HCM đã ủy quyền cho UBND các quận huyện, Tp.Thủ Đức được toàn quyền chủ động trong cải tạo xây dựng lại các nhà chung cư. Từ đó, các địa phương có đầy đủ cơ sở pháp lý, linh hoạt trong việc xử lý để đẩy nhanh tiến độ.
Cùng với đó là điều chỉnh cục bộ các quy hoạch phân khu 1/2000 ở các khu vực có chung cư cũ để tăng chỉ tiêu và kiến trúc, tăng được quy mô dân số, đảm bảo tính khả thi và thu hút đầu tư.
Chính quyền Tp.HCM cũng thống nhất cho phép lập thẩm định và phê duyệt kế hoạch chi tiết 1/500 trước của các khu vực chung cư cũ cấp D. Như vậy, khi chọn lựa chủ đầu tư thông qua hội nghị nhà chung cư, sẽ có đầy đủ các chỉ tiêu để các chủ đầu tư nghiên cứu tiền khả thi.
Đối với những chung cư nhỏ có diện tích dưới 1.000m2 và không thích hợp để xây dựng lại tại vị trí đó, Tp.HCM cho phép di dời người dân khẩn cấp. Bố trí quỹ nhà sở hữu nhà nước hoặc chủ đầu tư chuẩn bị. Sau đó, Tp.HCM sẽ phá vỡ, điều chỉnh quy hoạch chức năng để đấu giá.
“Sở rất mong được sự hỗ trợ từ những người dân đang ở trong chung cư cấp D., nhanh chóng di dời để đảm bảo an toàn tài sản và tính mạng. Toàn bộ phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư sẽ được bàn trực tiếp với người dân, sẽ có sự hiệp thương để thống nhất trước khi xây dựng lại chung cư mới”, ông Khiết khẳng định.
Một trong những trường hợp chung cư cũ nguy hiểm cấp D phải di dời người dân khẩn cấp mặc dù chưa thống nhất phương án bồi thường, tái định cư là chung cư 440 Trần Hưng Đạo, quận 5.
Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Xuân Trung, Phó Chủ tịch UBND quận 5 cho biết, tháng 1/2023, UBND quận 5 đã phê duyệt phương án di dời, bố trí tạm cư đối với 20 hộ dân cư ngụ tại chung cư 440 Trần Hưng Đạo.
“Chung cư cũ này như bom nổ chậm, rất nguy hiểm. Để bảo đảm an toàn cho người dân, quận phải tổ chức di dời dân khẩn cấp”, ông Nguyễn Xuân Trung nói.
Theo ông Nguyễn Xuân Trung, trước đây, quận 5 đề xuất chuyển mục đích sử dụng đất chung cư 440 Trần Hưng Đạo sang chức năng thương mại và tổ chức bán đấu giá hoàn trả ngân sách, nhưng do vướng quy định pháp luật nên đề xuất sử dụng cho mục đích công cộng.
Theo đó, các hộ dân di dời trước ngày 15/2 sẽ được hỗ trợ 50 triệu đồng/hộ, bao gồm 10 triệu đồng từ ngân sách theo quy định và 40 triệu đồng từ nguồn vận động xã hội hóa (trong đó có 24 triệu hỗ trợ chi phí quản lý vận hành và 16 triệu tiền thưởng do đồng ý di dời sớm).
Các hộ dân di dời trong khoảng thời gian từ ngày 16 đến 28/2 sẽ được nhận 30 triệu đồng, trong đó gồm có 20 triệu đồng hỗ trợ chi phí quản lý vận hành từ nguồn xã hội hóa. Trường hợp di dời sau thời gia này sẽ không được hỗ trợ.
Cần tìm được tiếng nói chung
Sự đồng tình của người dân trong các phương án bồi thường di dời là nguyên nhân chính khiến chương trình cải tạo, xây mới chung cư cũ tại Tp.HCM thực hiện hơn 6 năm nay nhưng số lượng chung cư được xây mới rất ít.
Từ năm 2016, Tp.HCM đề ra mục tiêu đến năm 2020 sẽ cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới 237 trong số 474 chung cư (573 lô) xây trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Đến nay, Tp.HCM mới giải quyết được khoảng 30 chung cư.
Các chuyên gia cho rằng cần đưa ra nhiều phương án, trong đó để người dân thuộc diện di dời được tham gia quyết định trực tiếp đến việc xử lý khu đất sau khi di dời.
Cụ thể, TS.Phạm Thái Sơn – giảng viên Chương trình thạc sĩ phát triển đô thị bền vững, Đại học Việt Đức nhận xét, thay vì chỉ có phương án Nhà nước thu hồi bằng vốn ngân sách, hoặc phương án kêu gọi chủ đầu tư, cần có nhiều phương án để dân lựa chọn.
Theo ông Sơn, cần tách bạch các bước làm việc và xác định vai trò của Nhà nước cũng như cách thức triển khai cụ thể của từng bước. Giai đoạn đầu tư, Nhà nước cần thực hiện đúng quy định, di dời ngay người dân ra khỏi chung cư xuống cấp nghiêm trọng, cần tháo dỡ khẩn cấp.
Ở các bước làm việc tiếp theo, có thể có nhiều phương án xử lý khu đất, nhưng cần tôn trọng nguyên tắc để người dân tham gia quyết định quyền lợi của mình, và Nhà nước chỉ tham gia với vai trò điều tiết phù hợp.
Chính quyền có thể cùng thảo luận với người dân, đưa ra một số phương án để người dân thống nhất lựa chọn như: Nhà nước bỏ tiền ra mua lại với giá đền bù cụ thể; người dân cùng đồng thuận cơ chế và thống nhất thuê đơn vị bán đấu giá và chia theo tỉ lệ sở hữu; người dân thỏa thuận đóng cổ phần theo tỉ lệ với chủ đầu tư để góp vốn phát triển dự án, xây dựng công trình…
Như trường hợp chung cư 440 Trần Hưng Đạo, chính quyền quận 5 cần sớm ban hành quyết định di dời các hộ dân khi công trình đã xuống cấp nghiêm trọng. Dù đồng ý hay chưa đồng ý với phương án phát triển khu đất sau này, người dân vẫn cần kịp thời ra khỏi khu vực nguy hiểm.
Còn TS. Phạm Trần Hải, Viện Nghiên cứu phát triển Tp.HCM cũng chung quan điểm rằng, sự đồng thuận của người dân là yếu tố quyết định. Bởi lẽ, thực tiễn cho thấy các hộ dân sinh sống tại các chung cư cũ thường là các hộ thu nhập không cao và có sinh kế gắn liền với chung cư cũ. Việc thương lượng và đồng thuận với người dân trong việc cải tạo, sửa chữa chung cư cũ rất khó vì ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của họ.
Bên cạnh đó, hầu hết các chung cư cũ không có ban quản trị nên việc quản lý, vận hành và kêu gọi sự đồng thuận của người dân sẽ rất khó khăn, tốn rất nhiều thời gian. Tình trạng pháp lý của các căn hộ trong các chung cư cũ (nhất là các chung cư thuộc sở hữu Nhà nước) khá phức tạp, khiến việc đạt được sự đồng thuận càng khó khăn và kéo dài.
“Vì vậy, trong quá trình thương thảo với các hộ dân, chủ đầu tư cần đưa ra nhiều phương án phù hợp để người dân có thể cân nhắc lựa chọn theo nguyện vọng. Cần có các phương án tạm cư và tái định cư, đền bù bằng tiền hoặc bằng căn hộ, cam kết thời gian hoàn thành dự án. Với các chi phí khác phát sinh (nếu có), chủ đầu tư phải hỗ trợ trong quá trình di dời”, ông Hải chỉ ra.
Kiến trúc sư Huỳnh Xuân Thụ bình luận, chương trình cải tạo, xây mới chung cư cũ có ý nghĩa lớn về mặt xã hội nên cần có sự quan tâm đặc biệt.
Theo ông Thụ, vướng mắc lâu nay do chưa tìm được tiếng nói chung và chính quyền cũng chưa thăm dò ý kiến xã hội học để hiểu thêm nguyện vọng người dân mong muốn gì, lựa chọn phương án nào, đề xuất thế nào, cũng như lắng nghe nhà đầu tư băn khoăn ra sao.
Một chương trình lớn và khó nên phải có những giải pháp rất đột phá. Thậm chí có những giải pháp phải xin ý kiến trung ương về hướng quy hoạch, quy định… Ví dụ, ngoài phương án để cư dân tự quyết việc bán đấu giá, phương án để người dân góp cổ phần vào triển khai dự án cùng chủ đầu tư cũng là giải pháp hay. Phương án này từng được nêu ra nhưng chưa có nghiên cứu bài bản, chưa có triển khai thí điểm để rút kinh nghiệm.
“Đây là một trong nhiều phương án hay. Nếu mình lắng nghe ý kiến người dân và doanh nghiệp thì sẽ có thêm nhiều phương án hay hơn để người dân lựa chọn, chứ không chỉ loay hoay một vài phương án như hiện nay”, ông Thụ nêu.
Nguyễn Thành Nhân
