So với tổ chức kinh tế trong nước, tiếp cận đất đai của doanh nghiệp FDI được các chuyên gia đánh giá là còn nhiều giới hạn.
Tạo hành lang thông thoáng cho khối FDI
Quyền tiếp nhận đất đai đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) được ghi nhận từ rất sớm trong pháp luật Việt Nam, ngay từ những ngày đạo luật đầu tiên trong thời kỳ đổi mới.
Tuy nhiên, dưới sự phát triển nhanh chóng của kinh tế xã hội và sự hội nhập quốc tế của Việt Nam, các quy định liên quan đến quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp FDI phần nào đã bộc lộ các điểm bất cập, hạn chế. Theo đó, pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, tạo ra sự bất bình đẳng giữa doanh nghiệp FDI và tổ chức, cá nhân trong nước về hình thức sử dụng đất.
Trao đổi với Người Đưa Tin, TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, Luật Đất đai cần được sửa đổi theo hướng phù hợp nhất thể với các bộ luật liên quan, phù hợp thể chế chính trị của nước ta, không tạo điểm nghẽn, đánh đố khi xây dựng, sửa đổi các bộ luật khác.
Bên cạnh đó, ông Đính cho rằng, để khắc phục những nhược điểm hiện nay dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần tạo hành lang thông thoáng để doanh nghiệp nước ngoài dễ dàng tiếp cận hơn với đất đai, tạo sự bình đẳng với các tổ chức kinh tế trong nước.
“Chính sách được ban hành có thể chưa bao phủ toàn bộ các góc cạnh của cuộc sống nhưng cần tháo gỡ được các khó khăn, ách tắc trong thực tế, phát huy cao nhất nguồn lực đất đai”, ông Đính cho hay.
Dưới góc độ của doanh nghiệp, ông Trương Đắc Bình – Giám đốc Công ty Cổ phần Adaptis GMBH Việt Nam cho biết, khái niệm về doanh nghiệp FDI có nội hàm chưa thống nhất, đồng thời còn tồn tại nhiều điểm chênh lệch giữa doanh nghiệp FDI với tổ chức kinh tế trong nước.
Cụ thể, với phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước trong hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể được thực hiện trong trường hợp duy nhất đó là sử dụng đất đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.
Trường hợp doanh nghiệp FDI tiếp cận đất đai từ thị trường bị giới hạn hơn so với tổ chức kinh tế trong nước. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp FDI chỉ có thể nhận quyền sử dụng đất từ thị trường thông qua 3 hình thức, đó là: nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất; nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Việc tiếp cận đất đai từ 3 hình thức trên của doanh nghiệp FDI cũng bị giới hạn hơn rất nhiều so với tổ chức kinh tế trong nước. Điều này dẫn đến trên thực tế, doanh nghiệp FDI dường như chưa được tiếp cận đất đai cho mục đích đầu tư, sản xuất, kinh doanh tại thị trường sử dụng đất thứ cấp.
Tháo gỡ nút thắt pháp lý
PGS.TS Nguyễn Thị Nga – Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội) cho rằng, quyền tiếp cận đất đai của doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh là nội dung có phạm vi lớn, liên quan đến nhiều chế định trong nhiều chương, điều luật của Dự thảo. Hơn nữa, phạm vi điều chỉnh lần này rộng đối với cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp FDI.
Theo bà, điều không thể phủ nhận rằng, có đất để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài bởi đó là điều kiện pháp lý nền tảng để các doanh nghiệp hiện thực hóa ý tưởng và mục đích đầu tư.
Tuy nhiên, tiếp cận đất đai theo phương thức nào và sự lựa chọn nào là tối ưu để giảm thiểu tối đa những vướng mắc, khó khăn cho các doanh nghiệp trên thực tế là bài toán vô cùng nan giải. Pháp luật hiện hành và pháp luật khác có liên quan hiện đang cho phép nhà đầu tư được lựa chọn các phương thức tiếp cận đất đai một cách rộng rãi và được quyền chủ động.
Theo đó, có thể lựa chọn phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước hoặc tiếp cận đất đai từ thị trường. Tuy nhiên, sự lựa chọn các phương thức tiếp cận đất đai đó của các doanh nghiệp FDI trên thực tế thời gian qua gặp rất nhiều các khó khăn, vướng mắc và cản trở.
Nguyên nhân lớn xuất phát từ sự bất cập, khiên cưỡng và không phù hợp, thiếu minh định và rõ ràng từ khía cạnh pháp luật đất đai và một số luật khác có liên quan. Thực trạng này cần thiết và cấp bách cần phải được nhìn nhận một cách toàn diện và thấu đáo để có sự sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện phù hợp trong Luật đất đai 2013.
Bà cho rằng giao đất, cho thuê đất là 2 phương thức tiếp cận đất đai từ Nhà nước mà doanh nghiệp muốn có đất để làm mặt bằng để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh.
Cần có căn cứ chung để xem xét hoạt động giao đất, cho thuê đất bên cạnh những điều kiện bổ sung riêng cho từng trường hợp cụ thể. Quy định căn cứ riêng cho các trường hợp cụ thể, đó là: giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Về điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, bà Nga cho rằng Dự thảo nên bổ sung quy định “Ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư”. Việc bổ sung này đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất giữa pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư trong quá trình triển khai, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
Việc chuyển giao đất đai trong đó có các doanh nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh để thông qua đó, đất đai (quyền sử dụng đất) trở thành tài sản có giá trị, được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, phúc đáp các nhu cầu khác nhau của đời sống kinh tế xã hội.
Vì lẽ đó, theo bà Nga, Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) cần phải sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện một cách toàn diện và phù hợp nêu trên với việc tháo gỡ những nút thắt pháp lý để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh.
Tú Anh – Phương Anh
