Thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận tỷ lệ hấp thụ sản phẩm cao hơn lượng cung mới. Tuy nhiên, có những xu hướng dẫn dắt thị trường này thời gian tới.
Căn hộ trung – cao cấp
Theo Kinh tế & Đô thị, đối với thị trường bất động sản Hà Nội, vị thế của Thủ đô – tập trung nhiều cơ quan đầu não, nền kinh tế phát triển năng động với khả năng kết nối liên vùng đã tạo ra tính đắc địa của quỹ đất.
Thời gian qua, khá nhiều chủ đầu tư dự án tập trung vào phân khúc bất động sản trung – cao cấp, vì đây là một phân khúc có tiềm năng và lợi nhuận tốt, có nhu cầu thực.
Theo Ngân hàng Thế giới (WB), tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu tại Việt Nam đang thuộc hàng cao nhất Đông Nam Á với 1,4 triệu người tăng thêm mỗi năm (trong giai đoạn 2016 – 2020). Dự báo trong 25 năm tới, một nửa dân số sẽ gia nhập tầng lớp trung lưu. Nhu cầu nâng cao chất lượng không gian sống là tất yếu và dòng tiền sẽ tiếp tục đổ vào phân khúc căn hộ trung – cao cấp.
Khu vực đô thị lõi, có vị trí đắc địa, cơ sở hạ tầng tốt, đồng bộ, thuận tiện di chuyển đến các trụ sở, cơ quan làm việc và có các hoạt động kinh tế, dịch vụ tốt phù hợp để phát triển nhà ở trung- cao cấp hơn là phân khúc bình dân, giá thấp.
Bởi đây là khu vực cần ưu tiên để phát triển hạ tầng xã hội, không gian xanh, không nên phát triển nhiều nhà ở. Các dự án chung cư sẽ là lựa chọn tối ưu để tiết kiệm không gian, đồng thời mức giá không thể xuống thấp vì còn phải “cõng” thêm các chi phí về hạ tầng, dịch vụ. Đặc biệt, tại những khu đô thị mới được đầu tư hệ thống hạ tầng bài bản, chất lượng cao, đa dạng dịch vụ, tiện ích cao cấp với chi phí đầu tư lớn, rõ ràng giá thành sản phẩm căn hộ sẽ rất cao.
Tại Hà Nội, khu vực đô thị trung tâm đã không còn quỹ đất để phát triển. 70% nguồn cung căn hộ mới ở Hà Nội trong năm 2022 tới từ các dự án đại đô thị ở khu vực phía Đông và phía Tây với bệ phóng là các tuyến đường vành đai, đường sắt trên cao được tích cực triển khai sẽ tạo hấp lực lớn với người mua.
Theo quy hoạch, trong một vài năm tới, những cây cầu lớn, những tuyến vành đai lớn đang dần thành hình như cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, cầu Trần Hưng Đạo, cầu Tứ Liên, cầu Mễ Sở, Hồng Hà, cầu Ngọc Hồi, tuyến Vành đai 3,5; Vành đai 4 sẽ tạo lực đẩy giúp các quận, huyện như Long Biên, Gia Lâm và một phần Hưng Yên trở thành một vệ tinh đắc lực của Thủ đô Hà Nội.
Hệ thống giao thông hoàn chỉnh giúp cho khoảng cách không còn là vấn đề lo ngại, khu Đông đang đón làn sóng dịch chuyển dân cư mạnh mẽ, ưa chuộng lối sống xanh, sinh thái. Các nhà đầu tư cũng bắt đầu nhận thấy khu vực phía Đông có tiềm năng vàng. Các sản phẩm trung và cao cấp đã và đang được phát triển tại đây phù hợp để ở, cho thuê và làm của để dành trong dài hạn.
Những “đại đô thị 15 phút”
Theo Cafeland, trước đây, người mua nhà thường không có “data” nên không có nhiều dự án để lựa chọn, so sánh và tham tham chiếu. Quyết định mua nhà thường dựa trên chỉ dẫn, kinh nghiệm của bố mẹ.
Ngược lại, thế hệ trẻ ngày nay được đi du học hay du lịch ở nhiều nơi, có cơ hội trải nghiệm về những căn hộ cao cấp nên đương nhiên sẽ có sự so sánh.
Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng ngành bất động sản của OneHousing đã thực hiện nhiều phỏng vấn với các bạn học sinh, sinh viên đi du học về hoặc mới ra trường. Họ có điểm chung là: tiềm lực tài chính có thể chưa đủ nhưng người trẻ luôn kỳ vọng và hướng tới cuộc sống tiện nghi, tiện ích, an toàn và có cộng đồng “cùng gu”. Nếu kiếm được tiền, họ sẵn sàng chi tiêu.
Đa số bạn trẻ để ý tới những khu căn hộ có chỗ đỗ ô tô. Họ để ý tới dịch vụ vận hành và tiện ích để đảm bảo trải nghiệm sống văn minh, hiện đại. Nếu là gia đình trẻ, họ coi trọng tiện ích “all in one” để dễ dàng nghỉ ngơi cuối tuần ngay gần tòa căn hộ.
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing, cho rằng những “đại đô thị 15 phút” – tức là tất cả các nhu cầu hằng ngày sẽ được phục vụ trong 15 phút di chuyển – sẽ phù hợp với lớp cư dân này.
Đây cũng chính là lực cầu quyết định sự phát triển của dòng bất động sản cao cấp trong tương lai ở các thành phố lớn.
Ngoài ra, theo chuyên gia của OneHousing, yếu tố “tạo ra dòng tiền tốt” sẽ lên ngôi trong thời điểm này của thị trường.
Để đạt được yếu tố này, nhà đầu tư sẽ cân nhắc “3 có”: Có pháp lý tốt để dễ dàng chuyển nhượng; có sẵn hoặc nhanh chóng hình thành cộng đồng dân cư xung quanh để cho thuê ngay; và có vị trí đẹp (tính khan hiếm), tổ hợp dịch vụ đa tiện ích, vận hành chuyên nghiệp để đảm bảo tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Để tìm được dòng bất động này, ông Trung cho rằng uy tín và tiềm lực tài chính của chủ đầu tư là quan trọng nhất. Vì chỉ như vậy họ mới có thể có quỹ đất đẹp, đủ lớn làm hạ tầng, đảm bảo chất lượng và tiến độ bàn giao, pháp lý đầy đủ.
Đào Vũ (Tổng hợp)
