Tồn kho bất động sản và dự báo thị trường năm 2019

Tồn kho…

Tại Hội thảo xu hướng và cơ hội đầu tư bất động sản năm 2019 diễn ra ngày 11/12 tại TPHCM, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, thị trường bất động sản năm 2018 tiếp tục phát triển ổn định, không có nhiều biến động, thể hiện qua số lượng giao dịch khá ổn định, giá cả không biến đổi nhiều so với năm 2017.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản năm 2018 vẫn còn một số vấn đề cần lưu ý, đó là lượng tồn kho bất động sản vẫn còn khá lớn, tập trung ở các dự án ở xa trung tâm, đô thị, hạ tầng yếu kém, rất khó tiêu thụ. Nguồn cung nhà ở trung, cao cấp đang dư thừa, trong khi rất thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp mà thị trường đang cần nhiều.Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây Dựng), tính đến tháng 11, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 22.976 tỷ đồng, giảm 105.572 tỷ đồng so với lúc đỉnh điểm ở quý I/2013.

Thực tế, nhu cầu nhà ở của người dân thuộc phân khúc trung, cao cấp chỉ chiếm 20-30% nhu cầu thị trường song số lượng sản phẩm chào bán trên thị trường lại rất nhiều và chủ yếu tập trung chủ yếu ở đô thị lớn. Trong khi đó, với nhà ở xã hội, nhà ở bình dân, nhu cầu thị trường chiếm khoảng 70-80% song lượng cung luôn ở trạng thái thiếu trầm trọng.

Thống kê của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết, đến thời điểm hiện tại, phân khúc nhà ở xã hội tại các khu vực đô thị chỉ khoảng 3,92 triệu m2, đạt 31% so với mục tiêu đề ra trong chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 là 12,5 triệu m2. Bên cạnh đó, có khoảng 205 dự án nhà ở xã hội chậm trễ hoặc dừng do không tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi.

Theo các chuyên gia kinh tế, về mặt điều hành, chính sách tín dụng BĐS hiện đang được ngân hàng kiểm soát hiệu quả. Dự nợ tín dụng đang ở mức cho phép, lãi suất được duy trì tương đối ổn định, các tổ chức tín dụng đang thực hiện lộ trình hạn chế dần cho vay. Bên cạnh đó, nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng ổn định, kiềm chế lạm phát tốt, dự báo giai đoạn 2018-2020 GDP tăng trưởng trung bình khoảng 6,8%/năm.

Từ những cơ sở nêu trên, ông Vũ Văn Phấn dự báo thị trường bất động sản năm 2019 tiếp tục phát triển ổn định, không có nguy cơ xảy ra “bong bóng”. Tuy nhiên, thị trường có thể sẽ tiếp tục xảy ra tình trạng tăng giá đất nền tại các khu đô thị mới được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản kiến nghị, UBND các tỉnh, thành phố trong năm 2019 cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và yêu cầu chủ đầu tư các dự án khu đô thị, dự án phát triển nhà ở phải triển khai xây dựng đúng tiến độ. Đối với các dự án không triển khai, để đất hoang hóa hoặc triển khai chậm thì kiên quyết thu hồi theo quy định của pháp luật.

Đối với các dự án bất động sản là nhà ở trung, cao cấp tồn kho hoặc chủ đầu tư có nhu cầu điều chỉnh quy mô căn hộ sang phân khúc bình dân hoặc làm nhà ở xã hội, địa phương cần xem xét giải quyết nhanh các thủ tục cho phép chuyển đổi. Đồng thời có giải pháp gỡ khó khăn đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở phân khúc bình dân để chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án.

Dự báo…

Đánh giá về thị trường bất động sản Việt năm 2019, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản 2019 sẽ phát triển với nguồn cung dồi dào, tập trung vào các dự án lớn, những thành phố thu nhỏ với dịch vụ đầy đủ, hạ tầng đồng bộ. Đây sẽ là xu hướng dẫn dắt thị trường trong thời gian tới.

Các dự án nhỏ lẻ ở các khu vực khác rất khó cạnh tranh với những dự án lớn đồng bộ. Song, do nguồn cung dồi dào, thị trường bất động sản 2019 sẽ không có khả năng tăng giá đột biến. Cơ cấu hàng hóa sẽ phù hợp với khả năng của thị trường, nhất là nhà ở năm 2019 sẽ phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Ngoài ra, trong năm tới, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ đặc biệt phát triển khi dư địa còn khá nhiều. Đây là làn sóng mới tại Việt Nam, việc phát triển các khu công nghiệp theo đó cũng phải đồng bộ hơn để thu hút nước ngoài, các nhà đầu tư cũng phải quan tâm đến nhà ở thương mại để đáp ứng các khu công nghiệp.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT HD Mon Holdings cho rằng, sang năm 2019, nhà ở dành cho đại đa số người dân, những người có thu nhập thấp sẽ dẫn đầu thị trường bởi nguồn cầu từ tốc độ di cư ngày càng tăng mạnh.

Về phân khúc cao cấp, đây là thị trường nhỏ nhưng tiềm năng cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp có khả năng tài chính dồi dào. Còn đối với condotel, thị trường thời gian qua đã bão hòa với hàng loạt dự án mở bán tại nhiều địa hương trên cả nước.

Phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của thị trường và có tính thanh khoản cao nhất.

Ở góc nhìn khác, bà Nguyễn Vũ Thiên Diễm, Chủ tịch HĐQT Thiên Minh Group đánh giá, thị trường bất động sản trong năm 2019 và với riêng TP.HCM sẽ không sôi động hoàn toàn nhưng cũng sẽ không có việc đi xuống, mà sẽ đi ngang.Tuy nhiên, một số các thị trường mới tiềm năng như Vân Đồn, Sapa… vẫn có khả năng tiếp tục phát triển. Đặc biệt là Vân Đồn khi thời gian qua chưa có dự án nào được công bố.

Ngoài ra, thị trường sẽ đứng trước nhiều thách thức do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án ở phân khúc nhà trung cấp và nhà ở bình dân.

Phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của thị trường và có tính thanh khoản cao nhất. Trong khí đó, mặt trận nhà ở cao cấp đang có dấu hiệu thừa cung, phải đối diện với nhiều thách thức rất lớn.

Còn lại, sự cạnh tranh ở phân khúc căn hộ cao cấp sẽ rất khốc liệt, các dự án sẽ phát triển theo hướng tạo ra đẳng cấp khác biệt, độc đáo, tích hợp nhiều tiện ích, dịch vụ. Phân khúc condotel sẽ tiếp tục xu thế chững lại và giá cả hợp lý hơn.

Trong khi đó, bà Hương Nguyễn, Tổng giám đốc Đại Phúc Land lại phân tích thị trường bằng chuỗi những thống kê.

Theo Tổng giám đốc Đại Phúc Land, chính các yếu tố ảnh hưởng đến từ vĩ mô lẫn vi mô đã tác động đến xu hướng lựa chọn sản phẩm bất động sản, đặc biệt là mô hình căn hộ.

Yếu tố vĩ mô trong đó như nền kinh tế Việt Nam đang phát triển với mức tăng trưởng GDP trong 3 quý trước đạt 6,98. Thu nhập bình quân của người Việt đang ở mức 2.500 USD/năm. Đất nước trong giai đoạn dân số “vàng” và tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Hiện gần 1/3 dân số (32,8%) đang ở độ tuổi 25-45. Quỹ đất TP.HCM thu hẹp, không gian sống không đảm bảo thông thoáng, tình trạng kẹt xe, ô nhiễm tiếng ồn. Yếu tố vi mô như bị giới hạn bởi giá nhà tăng và chưa có kế hoạch tài chính hợp lý. Khác biệt ngành nghề, tuổi tác, công việc. Tất cả những yếu tố đó ảnh hưởng đến xu hướng lựa chọn nhà của khách hàng.

Đối với phân khúc shophous, hầu hết các dự án bất động sản, tỷ lệ shophouse khá khan hiếm từ khoảng 2 – 5% dự án. Các shophouse thường được chủ đầu tư đặt vào các vị trí đắc địa của dự án. Thêm vào đó, sản phẩm này chiếm rất nhiều ưu thế vượt trội, tích hợp nhiều chức năng, khai thác cho thuê hiệu quả.

Trong năm qua và những năm tới, tiềm năng phát triển của thị trường shophouse cũng như khả năng sinh lời còn rất lớn.Vị này đưa ra 3 xu hướng chọn nhà trong 2019: Một là dạng căn hộ trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản, đầy đủ tiện nghi, không gian sống xanh thân thiện, thoáng đãng. Hai là các dự án ven sông hoặc có hồ nhân tạo được ưu tiên tìm hiểu. Ba là các căn hộ 02 phòng ngủ, có diện tích phù hợp từ 55 – 78m², được bố trí không gian mở, hiện đại.

Trong năm 2018, thị trường chứng kiến sự sụt giảm về nguồn cung shophouse chất lượng trên thị trường. Trong năm 2019, tiếp tục sự thiếu hụt về nguồn cung shophouse. Dự báo phân khúc này vẫn được săn đón bất chấp việc giá bán đối với loại hình kinh doanh này tiếp tục tăng cao.

Bàn về câu chuyện siết tín dụng và tác động, TS.Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia tài chính ngân hàng cho rằng, việc thắt chặt tín dụng đối với thị trường bất động sản năm 2019 có những tác động nhiều chiều đối với các nhà kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, việc này cũng sẽ hạn chế khả năng trả nợ của người dân khi mua nhà. Chính vì thế, nhiều người sẽ không thể mua được nhà hoặc mua và lai lưng trả nợ.

Tuy nhiên, trên phương diện vĩ mô, việc thắt chặt cho vay đối với bất động sản sẽ hạn chế rủi ro bong bóng bất động sản. Ông Hiếu cho rằng “bong bóng” bất động sản thường xảy ra khi các ngân hàng dễ dàng cho vay với lãi suất thấp dẫn đến khả năng xuất hiện “bong bóng” cao hơn.

Ở chiều ngược lại, khi tín dụng bất động sản bị thắt chặt, lãi suất cao bắt buộc nhà kinh doanh bất động sản phải hạn chế hoạt động kinh doanh bất động sản của mình. Ngay cả người mua bất động sản khi đi vay sẽ rất tính toán trong việc vay ngân hàng vì lãi suất cao. Điều này làm cho thị trường bất động sản sẽ phát triển chậm nhưng có độ ổn định cao và tránh được nguy cơ “bong bóng”.

“Kết luận của tôi là, tín dụng bất động sản sẽ bị siết chặt trong năm 2019 nhưng đó là điều cần thiết để thị trường bất động sản không rơi vào bong bóng bất động sản” – TS Nguyễn Trí Hiếu nhận định.