Liên quan đến những đề xuất về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, tác giả kiến nghị cần giữ nguyên quy định theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, hoặc nếu cần thiết, có thể quy định cả 2 hình thức sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn với các chung cư. Đồng thời, trong Luật Nhà ở cần có các quy định rõ ràng, đầy đủ và toàn diện hơn đối với mỗi hình thức sở hữu để quá trình áp dụng trong thực tiễn được thống nhất, dễ dàng, đảm bảo tính hiệu lực của pháp luật.
Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã đề xuất 2 phương án về quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, trong đó có phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng và giữ nguyên quy định sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì vẫn được gắn với quyền sử dụng đất là ổn định, lâu dài.
Như vậy điểm khác biệt của dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi so với Luật Nhà ở 2014 là theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì quyền sở hữu nhà chung cư được gắn với quyền sử dụng đất là ổn định, lâu dài, còn theo dự thảo mới thì nhà chung cư sẽ có thời hạn sở hữu, sau khi hết thời hạn này thì được gia hạn thời hạn sở hữu hoặc buộc phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định pháp luật. Theo đề xuất mới này, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ theo chất lượng công trình xây dựng.
Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hướng dẫn Luật Đất đai và Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận ghi nhận 02 thông tin bao gồm diện tích đất các chủ căn hộ có quyền sử dụng chung và diện tích căn hộ.
Theo Điều 3 của Luật Nhà ở 2014, sở hữu chung nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định. Khi chuyển sang đất ở, diện tích đất thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư được cấp sổ với thời gian ổn định lâu dài. Phần sở hữu chung phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán; kèm theo đó chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ theo quy định cho người sở hữu.
Chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.
Phần diện tích này là quyền sử dụng chung không thể phân chia. Do đó các chủ sở hữu đều có quyền ngang nhau trong việc sở hữu. Khi cấp giấy chứng nhận các chủ sở hữu được cấp giấy chứng nhận với hình thức sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của từng chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm cả các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở. Phần sở hữu riêng được quyền sở hữu được xác định theo hợp đồng mua bán hoặc quy định của pháp luật về nhà ở.
Đối với phần sở hữu riêng, thời hạn sử dụng căn hộ phụ thuộc vào cấp công trình. Theo đó cấp công trình hiện nay được phân thành 4 cấp với thời gian sử dụng khác nhau:
– Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm;
– Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 đến 100 năm;
– Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 đến dưới 50 năm;
– Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.
Thông thường, rất ít nhà chung cư thuộc loại công trình 3 và 4. Như vậy, thời hạn sở hữu chung cư có thể là từ 50 năm trở lên đối với công trình cấp 1,2 và công trình đặc biệt.
Khi hết hạn sử dụng căn hộ chung cư, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền tổ chức kiểm định chất lượng công trình. Nếu chung cư còn đảm bảo chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định và thời gian gia hạn sử dụng.
Trường hợp chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không còn đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì:
– Nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Người chủ sở hữu các căn hộ chung cư được ưu tiên tái định cư tại chỗ, cùng góp tiền để xây dựng lại nhà chung cư mới, vẫn bảo đảm quyền sử dụng đất của mình. Đồng thời được tham gia trực tiếp vào quá trình đầu tư xây dựng mới lại chung cư như thỏa thuận lựa chọn doanh nghiệp…
– Trường hợp khu đất có nhà chung cư không phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền phá dỡ và được nhận đền bù, hoặc thực hiện tái định cư theo quy hoạch.
Như vậy, về bản chất việc cấp chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư hiện nay là vừa chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Luật Đất đai), vừa chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (theo Luật Nhà ở).
Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng đã quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng và đưa ra các trường hợp, tình huống xử lý khi nhà chung cư hết thời hạn sở hữu.
Theo đó, trước khi hết thời hạn sở hữu theo thời hạn sử dụng công trình nhà chung cư (được ghi trong hồ sơ thiết kế, hợp đồng mua bán) cơ quan Nhà nước sẽ tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư. Nếu nhà chung cư vẫn còn đủ điều kiện đảm bảo an toàn, tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.
Nếu nhà chung cư không đảm bảo an toàn, buộc phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của Nhà nước thì chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư. Tại thời điểm này, sẽ có 2 tình huống có thể xảy ra:
– Nếu khu vực này vẫn được quy hoạch phê duyệt tiếp tục xây dựng nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng mới lại theo quy định về cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũng được quy định tại Luật này.
– Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt vị trí không còn bố trí xây dựng nhà chung cư nữa mà Nhà nước thực hiện các mục đích phúc lợi xã hội, công trình công cộng khác thì chủ sở hữu sẽ chấm dứt quyền sở hữu và có thể được bố trí tái định cư ở một vị trí khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Rõ ràng, theo quy định mới này, người sở hữu có thời hạn chung cư chỉ có quyền sử dụng có thời hạn chung cư, không có quyền sở hữu quyền sử dụng đất. Chủ đầu tư sẽ là chủ sở hữu quyền sử dụng đất và thực hiện các chức năng quản lý khi công trình hết hạn sử dụng. Chính việc chủ đầu tư vẫn là chủ sở hữu quyền sử dụng đất, nên khi tính giá trị các căn hộ chung cư, giá căn hộ chung cư sẽ không bị tính giá trị quyền sử dụng đất làm cho giá căn hộ chung cư rẻ đi rất nhiều và giá căn hộ chung cư sẽ giảm thấp. Trong thực tế có thể coi đây là hình thức cho thuê căn hộ chung cư có thời hạn. Chủ đầu tư dự án vẫn là người nắm giữ quyền sử dụng đất và tiến hành xây dựng các khu chung cư theo quy hoạch và bán có thời hạn cho người cần mua. Người mua chung cư thực chất là đi thuê chung cư trong một khoảng thời gian đủ dài, không có quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai. Giá căn hộ chung cư vì thế sẽ về đúng giá trị thật của nó, tạo điều kiện cho nhiều đối tượng có nhu cầu thực mà phần lớn là người lao động tại các khu vực đô thị lớn tiếp cận được nhà ở có giá hợp lý.
Đối với nhiều quốc gia trên thế giới, việc sở hữu chung cư có thời hạn cũng được thực hiện như một hình thức cho thuê dài hạn các chung cư. Tại Trung Quốc quy định ở một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thẩm Quyến, Thượng Hải thì các căn hộ chung cư được bán dưới hình thức có thời hạn từ 50-70 năm, khi hết thời hạn thì Nhà nước thu hồi và không phải thực hiện bồi thường.
Điều này đặc biệt rõ tại quy định của các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á. Tại Thái Lan quy định 2 hình thức cho người dân lựa chọn: Sở hữu vĩnh viễn hoặc sở hữu có thời hạn tối đa 30 năm. Khi sở hữu vĩnh viễn, người sở hữu căn hộ chung cư được cấp quyền sở hữu đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đai. Còn trong hình thức sở hữu 30 năm thì chỉ có giấy chứng nhận sở hữu tài sản 30 năm và giá mua nhà có thời hạn chỉ bằng 30% đến 70% nhà có quyền sở hữu vĩnh viễn. Quyền sở hữu đất đai vẫn do chủ đầu tư chung cư nắm giữ. Khi hết hạn sử dụng, người sở hữu chung cư có thời hạn có trách nhiệm bàn giao tài sản cho người chủ sở hữu chung cư.
Tại Singapore cũng quy định cả 2 hình thức sở hữu nhà ở vĩnh viễn và sở hữu nhà ở có thời hạn, trong đó nếu sở hữu có thời hạn thì tối đa là 99 năm. Nhưng với các chủ căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn cũng không được cấp quyền sở hữu đất đai, chỉ được cấp quyền sở hữu có thời hạn tài sản và sau khi hết hạn phải bàn giao lại tài sản cho người chủ sở hữu mà không được đòi bồi thường hay nhận được một khoản đền bù nào khác.
Thực tiễn tại TP. Hồ Chí Minh thời gian qua đã có một số chủ đầu tư dự án bán căn hộ theo hình thức sở hữu có thời hạn. Ví dụ như Công ty cổ phần quốc tế C&T đã triển khai dự án Beehome tại Quận Tân Bình để bán có thời hạn sở hữu đối với 318 căn hộ có diện tích từ 30m2-65m2, trong đó giá bán 180 triệu với thời hạn sở hữu 6 năm hoặc giá 347 triệu với thời hạn sở hữu 12 năm. Sau khi hết thời hạn sử dụng thì chủ các căn hộ sẽ bàn giao các căn hộ lại cho chủ đầu tư để chủ đầu tư thực hiện quản lý, sử dụng. Hoặc như Công ty Lê Thành triển khai dự án Lê Thành Twin Towers và dự án Lê Thành Tân Tạo (quận Bình Tân) với diện tích từ 30m2-45m2 có giá bán 240 triệu với thời hạn sở hữu 15 năm hoặc 350 triệu với thời hạn sở hữu 49 năm. Sau khi hết thời hạn sử dụng thì chủ các căn hộ sẽ bàn giao các căn hộ lại cho chủ đầu tư. Thực tế trên cho thấy đây là một loại hình cho thuê nhà ở dài hạn của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, giúp thúc đẩy đa dạng hóa sản phẩm nhà ở để phù hợp với khả năng tài chính của người dân.
Như vậy, sở hữu có thời hạn các chung cư chỉ là một hình thức chủ đầu tư các khu chung cư cho thuê có thời hạn lâu dài, xác định trước theo hợp đồng dân sự giữa chủ đầu tư chung cư và người đi thuê (người mua chung cư có thời hạn).
Vì vậy, cần giữ nguyên quy định theo khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, hoặc nếu cần thiết, có thể quy định cả 2 hình thức sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn với các chung cư. Đồng thời, trong Luật Nhà ở cần có các quy định rõ ràng, đầy đủ và toàn diện hơn đối với mỗi hình thức sở hữu để quá trình áp dụng trong thực tiễn được thống nhất, dễ dàng, đảm bảo tính hiệu lực của pháp luật.
PGS. TS. ĐINH TRỌNG THỊNH
Chuyên gia kinh tế, Học viện Tài chính
