Theo quy định hiện hành, để phá dỡ xây dựng lại chung cư cũ, phải có sự đồng ý của 100% chủ nhà. Tuy nhiên, tại văn bản mới nhất, Vinaconex đề nghị chính quyền cưỡng chế để thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ số 93 Láng Hạ, Hà Nội.
Trong văn bản được phát đi ngày 12/11/2018 của Công ty Cổ phần Bất động sản Vinaconex về việc cung cấp thông tin liên quan đến Dự án cải tạo chung cư cũ L1, L2 số 93 Láng Hạ, Hà Nội gửi cơ quan truyền thông báo chí và UBND quận Đống Đa.
Đáng chú ý, tại văn bản trên, Vinaconex đề nghị UBND quận Đống Đa tổ chức cưỡng chế 01 hộ còn lại tại dự án là nhà bà Nguyễn Thị Hồng Linh và ông Nguyễn Danh Thắng, chủ sở hữu căn hộ 107 L1 vào ngày 15/11/2018 theo chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội tại văn bản số 6629/VP-ĐT ngày 05/09/2018.
Tuy nhiên, theo pháp luật hiện hành, muốn cải tạo chung cư cũ phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung. Đây chính là điểm nghẽn lớn nhất cho hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM.
Tuy nhiên, lý giải về quy định trên, một chuyên gia pháp lý cho rằng việc “phải có sự đồng ý của 100% chủ nhà thì chung cư cũ mới được phá dỡ để xây dựng lại” là cũng có cái lý của họ. Chế định sở hữu chung cư là sở hữu chung và quyền sử dụng đất là quyền của tất cả chủ các căn hộ nhỏ ở đây, thế nên việc quy định phải có sự đồng ý của 100% chủ nhà thì chung cư, cơ sở của quy định này dựa trên chế định sở hữu tài sản đã được quy định trong bộ luật Dân sự.
Thực tế hiện nay, việc cải tạo chung cư cũ đang hết sức khó khăn, vì vừa phải đảm bảo lợi ích giữa cư dân và chủ đầu tư. Cư dân có nhà tốt hơn để ở, chủ đầu tư có đất để xây dựng, nhà nước thì bớt đi nỗi lo cháy nổ thường trực.
Về khu tập thể cũ 93 Láng Hạ nằm trên diện tích đất 5.159m2, cao 5 tầng, đi vào hoạt động từ năm 1987. Ngày 25/5/2011, UBND Thành phố Hà Nội cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 01121000992 cho Công ty CP Bất động sản An Thịnh thực hiện Dự án cải tạo khu chung cư cũ L1, L2 tại số 93 Láng Hạ.
Đến ngày 25/12/2015, Công ty CP Vinaconex (nay đổi tên thành Công ty Cổ phần Bất động sản Vinaconex) đã hoàn tất mua 99,98% cổ phần từ Công ty CP Bất động sản An Thịnh. Đương nhiên, chủ đầu tư hiện tại của dự án sẽ là Công ty Cổ phần Bất động sản Vinaconex.
Tháng 5/2016, Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội có Văn bản số 2682/UBND-KH&ĐT về việc điều chỉnh thông tin về nhà đầu tư Dự án cải tạo khu chung cư cũ L1, L2 (Khu Nam Thành Công) tại số 93 phố Láng Hạ; trong đó, chấp thuận điều chỉnh thông tin về nhà đầu tư thực hiện dự án là Công ty CP Bất động sản Vinaconex.
Chỉ sau khoảng 8 tháng về tay Vinaconex, đã có 106 hộ dân nhận tiền đền bù và bàn giao mặt bằng ngay cho chủ đầu tư. Tuy nhiên vẫn còn 12 hộ dân ở tầng 1 không phản đối phương án cải tạo xây mới chung cư nhưng chưa đạt thỏa thuận về hệ số đền bù như mong muốn. Được biết trong 12 hộ trên thì có 11 hộ là ở tầng 1 căn chung cư.
Sau đó, Công ty CP Bất động sản Vinaconex đã áp dụng cơ chế đền bù diện tích cho các hộ dân đang sinh sống tại đây với hệ số trung bình xấp xỉ 2,5 lần. Ngoài ra, các hộ dân tầng 1 còn được bố trí một kiốt ở tầng thương mại để kinh doanh với diện tích từ 18-30m2.
Dự kiến sau khi hoàn thành, dự án có tên thương mại là Green Building với chiều cao 27 tầng; trong đó có năm tầng trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ và bể bơi 4 mùa bố trí tại tầng 5. Tòa nhà có ba tầng hầm rộng hơn 5.000m2 sẽ giải quyết cơ bản nhu cầu đỗ xe cho toàn dự án.
Giảm tỷ lệ chủ sở hữu chung tạo cơ chế cho việc cải tạo chung cư cũ
Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, quy định hiện nay yêu cầu phải có sự đồng ý của 100% chủ nhà thì chung cư cũ mới được phá dỡ để xây dựng lại là một trở ngại cho chỉnh trang đô thị.
Do đó, nội dung này cần sửa đổi theo hướng chung cư sẽ được xây dựng lại khi có tối thiểu bốn phần năm (4/5, khoảng 80%) các chủ sở hữu tại đây thống nhất tại Hội nghị nhà chung cư, HoREA đề xuất.
Hà Nội đề nghị, để cải tạo xây mới nhà chung cư cũ chỉ cần trên 70% chủ sở hữu đồng ý; với những chủ sở hữu còn lại sẽ có chế tài nếu không đồng ý phá dỡ.
Theo Thanh Bút/Thương Gia
