Dù đã được cải thiện qua những lần sửa đổi, song vấn đề tài chính đất đai vẫn còn bất cập do người làm luật vẫn sử dụng tư duy bao cấp trong bối cảnh kinh tế thị trường.
Đây là ý kiến của GS.TS Đặng Hùng Võ tại buổi tọa đàm đối thoại chính sách với chủ đề: “Những vấn đề kinh tế trong chính sách và luật pháp đất đai ở Việt Nam”, được trường Đại học (ĐH) Kinh tế quốc dân phối hợp cùng Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức.
GS.TS Đặng Hùng Võ
GS.TS Đặng Hùng Võ cho biết nguồn lực chủ yếu cho phát triển trong giai đoạn tích luỹ tài chính ban đầu của các quốc gia đều là đất đai dưới dạng đất công và thuế đất. Tại Việt Nam, phần lớn các “đại gia” đều bắt đầu làm giàu từ đất đai.
“Dù đã được cải thiện qua những lần sửa đổi, song vấn đề tài chính đất đai vẫn còn bất cập do ‘người làm luật vẫn sử dụng tư duy bao cấp trong bối cảnh kinh tế thị trường'”, GS Đặng Hùng Võ cho biết.
“Định giá đất ở Việt Nam khá yếu kém so với các nước Đông Nam Á. Về thuế đất, Việt Nam thu rất thấp, 0,03% theo bảng giá nhà nước trong khi các nước thu 1% theo giá thị trường. Do đã quen với việc thu thuế thấp nên khi đề xuất các thuế suất cao hơn đã vấp phải sự phản đối”, ông Võ cho biết thêm.
Để nâng cao hiệu quả quản lý tài chính đất đai, GS.TS Đặng Hùng Võ đề xuất nên quản lý dựa trên giá đất do người dân tự đăng ký, kết hợp với những quy định, điều kiện để người dân đăng ký sao cho phù hợp. Điều này vừa để người dân tham gia vào quản lý đất thông qua đăng ký giá và vừa để họ công khai tư duy về giá trị mảnh đất mình đang sử dụng. Đây cũng là kinh nghiệm quản lý của Đài Loan mà chúng ta có thể tham khảo.
Tại toạ đàm, TS. Luật sư Vũ Đặng Hải Yến, Giám đốc Công ty Luật SMIC chỉ ra rằng có 3 đối tượng chính trong quan hệ đất đai là: nhà nước, người dân và chủ đầu tư.
Luật sư Yến cho rằng người dân không thực sự được có ý kiến tại phương án đền bù GPMB, mức giá đền bù nhận được chưa thực sự xứng đáng, chi phí chủ đầu tư được đối trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp chưa tương xứng và chưa có quy định điều tiết phần địa tô chênh lệch.
Thủ tục để thoả thuận nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án bất động sản còn chồng chéo, gây khó khăn cho chủ đầu tư; người dân không nhận được hỗ trợ trực tiếp từ nhà nước.
TS. Luật sư Vũ Đặng Hải Yến, Giám đốc Công ty Luật SMIC
Liên quan tới vấn đề lựa chọn nhà đầu tư, luật sư Yến chỉ ra nhiều bất cập còn tồn tại như: nhà đầu tư trúng thầu không thuộc trường hợp được nhà nước giao đất không qua đấu giá; hay quy định về mối quan hệ giữa thủ tục quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục đấu giá/đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư chưa rõ ràng; chưa rõ ràng về hình thức lựa chọn NĐT đối với dự án sử dụng quỹ đất không có giá trị lợi thế thương mại cao. Và cuối cùng là chưa rõ quy định về chuyển đổi dự án không có mục đích ở thành dự án nhà ở.
Để nâng cao hiệu quả quản lý tài chính đất đai, vị nữ luật sư cho hay cần sớm hoàn thiện các quy định vè bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án; hoàn thiện quy định về trường hợp chủ đầu tư dự án thoả thuận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp. Cuối cùng là hoàn thiện quy định về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án bất động sản và các quy định khác có liên quan đến mối quan hệ giữa thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án và thủ tục phê duyệt chủ trương đầu tư dự án.
PGS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng ĐH Kinh tế quốc dân
Còn PGS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng ĐH Kinh tế quốc dân cho rằng, có rất nhiều bất cập trong thu hồi, đền bù, quản lý đất đai. Chẳng hạn, với các dự án, người dân thường không hài lòng với việc đền bù của nhà đầu tư vì cho rằng nhà đầu tư hưởng lợi nhiều, trong khi nhà đầu tư cho rằng họ phải bỏ nhiều chi phí để có cơ sở hạ tầng…
“Do vậy, cần phải giải quyết các mâu thuẫn này bằng công cụ luật pháp để đất đai thực sự là nguồn lực phát triển. Trong đó, vai trò quản lý nhà nước trong điều tiết quyền lợi đất đai phải được coi trọng hơn nữa”, PGS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.
Theo PGS.TS Hoàng Văn Cường, khi người có đất đang sử dụng làm nông nghiệp bị thu hồi thì phải được đền bù theo giá đất nông nghiệp, còn người nhận đất làm đô thị thì phải trả tiền sử dụng đất theo giá đất đô thị, thay vì đưa ra mức giá đền bù “lưng chừng”. Khi đó, chênh lệch địa tô mới khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc về Nhà nước.
Một bất cập nữa liên quan đến thu hồi đất đai là Nhà nước chỉ thu hồi những dự án công cộng, còn các dự án khác nhà đầu tư và người dân tự thoả thuận. Như vậy vai trò của Nhà nước trong quản lý đất đai, trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất không còn nữa. Điều này vừa gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong thoả thuận dự án, mặt khác cũng tạo ra bất bình đẳng giữa các dự án được đầu tư sinh lợi, đền bù giá cao với các dự án thu hồi đất với mục đích công cộng, đền bù thấp hơn.
PGS.TS Hoàng Văn Cường đề nghị Luật đất đai cần nghiên cứu để có những biện pháp xử lý thoả đáng những vấn đề này.
Theo Lê Ngà – Bảo Minh/VietnamFinance
