Thị trường mặt bằng cho thuê bán lẻ và mặt bằng làm văn phòng đang khá ảm đạm do nhu cầu giảm mạnh. Một số mặt bằng diện tích lớn tại Tp.HCM không có khách thuê.
Mặt bằng trống đầy rẫy
Đã gần hết quý I/2023 nhưng tại không ít tuyến đường ở trung tâm Tp.HCM vẫn còn rất nhiều mặt bằng cho thuê đang bỏ trống. Dọc các tuyến đường sầm uất ở các quận 1, 3, 10, Tân Bình: như Lý Tự Trọng, Hai Bà Trưng, Pasteur, Nguyễn Thị Minh Khai, Lê Văn Sỹ…, một số mặt bằng cho thuê bỏ trống lâu ngày trở nên xập xệ, nhếch nhác.
Tại các tuyến đường trung tâm thành phố như: đường Hai Bà Trưng, Pasteur, Nguyễn Thị Minh Khai, Cách Mạng Tháng 8, Lê Văn Sỹ,… không khó để bắt gặp nhiều mặt bằng cho thuê đang đóng cửa bỏ trống.
Phía bên ngoài, giấy tờ liên hệ cho thuê mặt bằng dán chi chít gây mất mỹ quan đô thị, trở thành nơi nghỉ trưa của giới xe ôm công nghệ hoặc buôn bán của các tiểu thương nhỏ lẻ.
Tình trạng đóng cửa, trả mặt bằng cũng diễn ra tại các trung tâm thương mại Pearl, Cantavil, Diamond, Bitexco. Trung tâm Thương mại Parkson Hùng Vương, quận 5 trước khi chính thức đóng cửa cũng rơi vào cảnh ế ẩm, nhiều thương hiệu trả mặt bằng trước thời hạn.
Theo nghiên cứu dữ liệu từ nền tảng công nghệ bất động sản Nhà Tốt (Nhatot.com), số lượng tin đăng cho loại hình mặt bằng kinh doanh (ở tất cả các quận) tại Tp.HCM tăng nhanh trong tháng 2/2023 vừa qua đến hơn 300% về số lượng cho thuê so với tháng 1/2023, và tăng 150% so với thời điểm quý IV/2022.
Điều này cho thấy, tình hình kinh doanh nhìn chung đang tiếp tục diễn biến khó khăn, dẫn đến việc nhiều chủ doanh nghiệp, hộ kinh doanh buộc phải trả mặt bằng do không thể tiếp tục trả tiền thuê.
Ông Nguyễn Hồng Hải, Tổng Giám đốc VNO – chuyên thuê và cho thuê lại văn phòng, mặt bằng, cho biết trong giai đoạn này rất nhiều mặt bằng đã ế lâu năm, khách trả mặt bằng cũng nhiều. Muốn cho thuê được, giá thuê có khi phải giảm tới 30-40% so với khách trước.
Theo ông Hải, giá mặt bằng dễ giao dịch nhất là vào khoảng 50-100 triệu đồng/tháng với diện tích 100-200m2 sàn tùy theo vị trí khu vực. Đối với những mặt bằng “không liên lạc được với chủ nhà” thì đa phần liên quan các vụ án, đang điều tra của các công ty tập đoàn…
Vì vậy bảng cho thuê cứ treo năm này qua năm khác. Còn lại các mặt bằng có chủ, muốn cho thuê thì đã phải hạ giá để giao dịch thành công.
Báo cáo của Cục Thống kê Tp.HCM chỉ ra, sau Tết Nguyên đán, tổng mức hàng hóa bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu dùng lập tức “quay đầu” giảm giảm 5,2%. Trong đó doanh thu bán hàng giảm 8,3%, lưu trú ăn uống giảm 3,2%, du lịch lữ hành giảm 27,1%.
Còn phân tích ngành bán lẻ của Công ty chứng khoán SSI phát hành cuối tháng 1/2023 dự báo toàn ngành sẽ đối diện sức chi tiêu thấp trong nửa đầu năm. Với các mặt hàng giá trị cao, người có tiền cũng hoãn chi tiêu.
Bài toán chi phí thời khó khăn
Trao đổi với Người Đưa Tin, bà Uyên Trần, Giám Đốc nền tảng proptech (tức công nghệ bất động sản) Nhà Tốt, đơn vị đang sở hữu hơn 500.000 bất động sản mua bán và cho thuê được phân bố trên khắp các tỉnh thành, đánh giá: “Sức mua ở hầu hết ngành hàng đều đang ở mức thấp. Trong khi đó, chi phí thuê mặt bằng các khu vực trung tâm thành phố khá đắt đỏ gây áp lực lên nhiều đơn vị”.
Không chỉ mặt bằng cho thuê ế ẩm, các trung tâm thương mại hay chợ truyền thống cũng chung cảnh vắng vẻ, lượng người mua sắm hạn chế. Đặc biệt là trung tâm thương mại lỗi thời hay nằm ở quận vùng ven, việc tìm kiếm khách thuê càng nan giải.
“Trong năm 2022, giá thuê đang tăng 10-15% so với thời điểm trước đại dịch Covid-19. Ngay trong khoảng thời gian 2022 này nó còn tăng nhanh hơn nữa. Nếu như sau Covid-19, giá thuê chỉ tăng đâu đó 3-4% thôi. Sau giai đoạn thị trường mua bán bị ảnh hưởng, nó tăng 10-15%”, bà Uyên chỉ ra.
Trong khi đó, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn đầu tư của Savills Việt Nam cho rằng, những mặt bằng “vàng” phần lớn hướng tới đối tượng khách hàng là doanh nghiệp FDI và khách du lịch.
Tuy nhiên, thời gian qua, dịch Covid-19 đã tác động mạnh đến du lịch, nhiều nước vẫn duy trì các biện pháp hạn chế, các doanh nghiệp nước ngoài cũng dè dặt hơn khi mở rộng thị trường.
Còn những doanh nghiệp đang kinh doanh trong nước đang thay đổi chiến lược để tiếp tục duy trì hoạt động, thay vì đổ tiền vào mặt bằng tại những vị trí trung tâm. Vì vậy, khi các chủ mặt bằng không đạt được giá thuê như mong muốn thì họ đành bỏ không.
“Với các doanh nghiệp trong nước, giai đoạn này họ chỉ cần một vài tuyến phố chính, còn lại chuyển sang các quận huyện khác nơi cũng được xem là có tốc độ mua sắm tốt để giảm bớt chi phí mà các doanh nghiệp khó có thể gánh được”, ông Sử Ngọc Khương cho biết thêm.
Chuyên gia này cũng phân tích, tại các mô hình trung tâm thương mại thì khu vực F&B ăn uống tiện ích đóng vai trò rất lớn trong diện tích thuê của một trung tâm thương mại.
Do vậy, đối với những trung tâm thương mại mà họ có kết hợp giữa nhà thuê mặt bằng với nhau không hợp lý sẽ giảm đi sức hút của trung tâm thương mại đó, dẫn đến sự không thành công của trung tâm thương mại.
Trao đổi về xu hướng của các toà nhà văn phòng trong năm tới, bà Thanh Phạm, Trưởng bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn của CBRE Việt Nam cho biết, năm 2023, Tp.HCM sẽ có thêm ít nhất 4 toà nhà văn phòng mới có chứng chỉ xanh.
Đối với chủ đầu tư, việc lên chiến lược phát triển bền vững và có một kế hoạch cụ thể để đạt được các chứng chỉ phù hợp gần như đóng vai trò tiên quyết trong việc thu hút các khách thuê lớn, có tên tuổi. Nhu cầu thuê mặt bằng xanh, toà nhà xanh sẽ ngày càng tăng rõ rệt trong thời gian tới.
Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại khu vực trung tâm tiếp tục bị hạn chế, tiến độ xây dựng của các dự án tương lai đều chậm trễ, như Centennial (Sun Tower), IFC One (Saigon One) và One Central (The Spirit of Saigon). Do đó, ngày ra mắt của các dự án này dự kiến sẽ bị trì hoãn cho đến cuối năm 2024-2025 hoặc xa hơn nữa.
Chính vì vậy, các nhà bán lẻ sẽ tìm kiếm nhiều không gian hơn ở các khu vực ngoài trung tâm để ra mắt các cửa hàng pop-up (cửa hàng bán lẻ mở tạm thời) trong khi tiếp tục tìm kiếm các vị trí đắc địa.
Nguyễn Thành Nhân
