Thị trường bất động sản (BĐS) gây sốt ở phân khúc đất nền và tiếp tục duy trì sức hút trong năm 2019, thị trường căn hộ và condotel tiếp tục gặp khó bởi những rào cản pháp lý… chính là thực tế đã và đang diễn ra tại thành phố Đà Nẵng năm 2018.
Một số nhà đầu tư thứ cấp đang tìm cách để rút khỏi thị trường
Năm 2018, hàng loạt các phân khúc từ đất nền, nhà phố, căn hộ chung cư, biệt thự, condotel tại Đà Nẵng đã được đưa ra thị trường. Tuy nhiên, sự hấp thụ của thị trường luôn nghiêng về các dự án đất nền, trong khi những phân khúc còn lại vẫn còn những thăng trầm nhất định.
Theo đánh giá của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, thị trường BĐS Đà Nẵng năm 2018 khá trầm lắng, nhất là phân khúc nhà ở chung cư do thiếu nguồn cung mới. Các chủ đầu tư tập trung phát triển condotel ào ạt và liên tục gặp vấn đề pháp lý khiến thị trường nguội lạnh, sức giao dịch thấp.
Thực tế, phân khúc đất nền vẫn chủ yếu giao dịch theo hình thức mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư, việc đưa nhà đất vào sử dụng không nhiều. Phương thức kinh doanh BĐS mua đi, bán lại cũng xuất hiện tại các dự án đất nền. Đất dự án đô thị tại một số quận ven đô có giá giao dịch bình quân từ 10-15 triệu đồng/m2, tăng so với cùng kỳ 2017 khoảng trên 30%.Ngược lại, các dự án đất nền, đất ở ven biển lại gây sốt với giá giao dịch liên tục biến động. Giá đất mặt đường ven biển dọc trục đường Võ Nguyên Giáp được xác định khoảng 300 triệu đồng/m2 (tăng gấp đôi so với cùng kỳ 2017); các trục đường lớn lớp trong có mức khoảng 200 triệu đồng/m2 trong khi các đường nhỏ cũng giao động từ trên 100 triệu – 150 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
Về mức giá này, Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá đây là mức giá phù hợp trong điều kiện thành phố Đà Nẵng đã và đang đẩy mạnh đầu tư hoàn thiện hệ thống hạ tầng đô thị đồng bộ, hiện đại và tăng trưởng kinh tế của thành phố này ở mức cao và ổn định.
Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định: “Năm 2018, mức tăng trưởng tín dụng tối đa mà Ngân hàng Nhà nước giao cho các ngân hàng chỉ là 14%, thấp hơn nhiều so với các năm trước khoảng 17-18%. Đến tháng 6/2018, nhiều ngân hàng đã dần cạn room tín dụng được cấp từ đầu năm.Từng là tâm điểm cơn sốt đất nền và condotel nhưng vài tháng trở lại đây thị trường Đà Nẵng đang trên đà xuống dốc. Số lượng dự án mở bán mới giảm, nhiều sàn giao dịch BĐS thu hẹp quy mô hoạt động nhưng các trung tâm BĐS nhỏ lẻ thì mọc lên như nấm sau mưa khuấy động thị trường.
Bên cạnh đó, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tại các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức tín dụng phi ngân hàng sẽ thực hiện giảm dần theo lộ trình. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng và hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro như BĐS, chứng khoán, đồng thời cũng nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 200%. Các động thái trên khiến các doanh nghiệp BĐS gặp nhiều khó khăn để tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng”.
Soi chiếu vào thị trường BĐS Đà Nẵng, áp lực về nguồn vốn tín dụng sẽ tác động đến khả năng hấp thụ một lượng lớn sản phẩm ở phân khúc condotel hiện đang phát triển nóng. Từ cuối năm 2018, phân khúc condotel đã tạo nguồn cung tích lũy lên 8.601 căn. Hiện, Đà Nẵng đang có thêm 6.500 căn hộ khách sạn mới đang xây dựng nhằm chào hàng trong năm 2019. Do đó, thị trường BĐS năm 2019 tại Đà Nẵng đặt ra nhiều thách thức cho phân khúc condotel.
Ở phân khúc đất nền năm 2019, chỉ dấu của thị trường hướng về co cụm lại ở khu Tây Bắc thành phố; đồng thời chờ đợi thông tin về điều chỉnh quy hoạch chung của thành phố đến năm 2030, tầm nhìn 2050 thông qua các dự án phát triển đô thị mới.
Giải quyết nhu cầu về nhà đất trong giai đoạn hiện tại, phân khúc BĐS nhà phố sẽ là lựa chọn và có triển vọng tăng trưởng trong năm 2019.
Theo Minh Thuận/Thời báo Chứng khoán
