Trong văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và UBND TPHCM mới đây, HoREA cho rằng với tinh thần rất khẩn trương và quyết liệt trong triển khai, Nghị quyết 98 sẽ sớm đi vào cuộc sống, tạo chuyển biến thực chất về mọi mặt cho TPHCM trong thời gian tới.
Nghị quyết 98 (Nghị quyết) về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM vừa được Quốc hội khóa XV thông qua tại kỳ họp thứ 5.
Nhận định về Nghị quyết, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng Nghị quyết có nội dung rất toàn diện, bao gồm các lĩnh vực đầu tư, tài chính, ngân sách, quản lý đất đai, quy hoạch và tổ chức bộ máy với đặc thù “thành phố trong thành phố”, mở ra cơ hội và tạo động lực phát triển vượt trội cho TPHCM trong những năm sắp tới và tiếp tục là đầu tàu kinh tế của cả nước.
Theo HoREA, Nghị quyết có nhiều điểm nhấn đặc sắc mà trước hết là cơ chế thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông (TOD). Đây là mô hình phát triển đô thị đã được áp dụng thành công tại nhiều nước trên thế giới, gắn liền với phát triển đồng bộ các loại hình giao thông công cộng và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai vùng phụ cận các công trình giao thông.
Nghị quyết cho phép HĐND Thành phố quyết định sử dụng ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các dự án đầu tư theo đồ án thiết kế đô thị riêng, đồ án quy hoạch đô thị vùng phụ cận các nhà ga thuộc các tuyến đường sắt đô thị, vùng phụ cận các nút giao thông dọc tuyến đường Vành đai 3 thuộc địa phận Thành phố để thu hồi đất, chỉnh trang, phát triển đô thị, thực hiện tái định cư tại chỗ, tạo quỹ đất để đấu giá lựa chọn nhà đầu tư các dự án phát triển đô thị.
Đối với vùng phụ cận các nhà ga, các nút giao thông, UBND Thành phố được quyết định điều chỉnh mật độ xây dựng, chỉ tiêu hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật nhưng phải bảo đảm đáp ứng về hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc.
Theo cơ chế này, Thành phố vừa tạo được quỹ đất để thực hiện tái định cư tại chỗ cho người có đất bị thu hồi, vừa tạo được quỹ đất để thực hiện đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, trong đó có các dự án thuộc lĩnh vực văn hoá, thể dục thể thao, y tế, giáo dục.
HoREA cũng đánh giá cao việc Nghị quyết cho phép Thành phố được thí điểm thực hiện dự án đầu tư theo Hợp đồng BT; được quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa dưới 500 ha phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền quyết định, tạo điều kiện cho Thành phố chủ động trong việc quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để có thể hình thành các khu công nghiệp, khu công nghệ cao quy mô lớn.
Cho phép Thủ tướng Chính phủ quyết định việc phân cấp cho UBND Thành phố thực hiện phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung xây dựng khu chức năng, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung đô thị, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật theo thủ tục, trình tự do Thủ tướng Chính phủ quy định và báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả thực hiện.
Với thẩm quyền về quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được phân cấp trên đây, Thành phố sẽ chủ động hơn để đáp ứng kịp thời nhu cầu đầu tư các dự án có sử dụng đất của các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài.
Ngoài ra, Nghị quyết còn cho phép TPHCM được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở xã hội đối với trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa phù hợp quy hoạch chung thì cho phép thực hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch chung và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở xã hội.
Đồng thời, tháo gỡ được vướng mắc về đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm các trường hợp theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành hoặc đất có quyền sử dụng hợp pháp phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và cho phép UBND Thành phố phê duyệt quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội ở vị trí khác tương đương về quy mô, ngoài phạm vi dự án nhà ở thương mại.
Một số đề xuất bảo đảm thực hiện Nghị quyết
Để bảo đảm thực hiện Nghị quyết đạt hiệu quả cao nhất và được sự thấu hiểu, ủng hộ, đồng thuận của người dân, HoREA nêu một số đề xuất.
Cụ thể, Nghị quyết cho phép Thành phố được áp dụng hợp đồng BOT để nâng cấp, mở rộng, hiện đại hóa một số tuyến đường chính hiện hữu đang bị “thắt cổ chai”, thường xuyên bị ùn tắc giao thông, nhưng, để tránh xảy ra tình trạng “xung đột lợi ích” giữa nhà đầu tư với người dân, HoREA đề nghị UBND Thành phố có các giải pháp để các dự án đầu tư theo hình thức này phải đảm bảo quyền lợi của người dân và HĐND tổ chức giám sát để đảm bảo quyền lợi của người dân.
Cùng với đó, UBND Thành phố thực hiện đầy đủ, công khai minh bạch các thông tin về dự án để thuận lợi cho người dân giám sát.
Về việc Nghị quyết cho phép Thành phố được xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn của Thành phố, HoREA cho rằng tại thời điểm hiện nay, do một số quy định pháp luật hiện hành chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất nên bảng giá đất của Thành phố chưa thu thập được thông tin thị trường đầy đủ, chính xác, cập nhật theo thời gian thực, chưa xây dựng được giá đất đến từng thửa đất nên rất khó đáp ứng yêu cầu “Bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất” của Nghị quyết.
Do đó, HoREA đề nghị UBND tiếp tục đề xuất các cơ quan có thẩm quyền xem xét cho phép Thành phố được xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn của Thành phố để “công thức hóa” việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các dự án có sử dụng đất, vừa đảm bảo không làm thất thu ngân sách nhà nước, không làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai, vừa tránh được “rủi ro pháp lý” trong thi hành công vụ cho cán bộ, công chức và người liên quan.
HoREA cho biết, ngay từ giữa tháng 6 vừa qua, UBND TPHCM đã chủ động ban hành Kế hoạch triển khai chuẩn bị thực hiện thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TPHCM và đã thành lập tổ công tác do Chủ tịch UBND Phan Văn Mãi làm tổ trưởng. Dự kiến, Thành ủy TPHCM cũng sẽ sớm tổ chức hội nghị quán triệt và triển khai thực hiện Nghị quyết.
Với tinh thần rất khẩn trương và quyết liệt này, HoREA và cộng đồng doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng Nghị quyết sẽ sớm đi vào cuộc sống, tạo được sự chuyển biến thực chất về mọi mặt cho TPHCM trong thời gian tới.
Mạnh Hùng
