Khi “cò” đất “oanh tạc” địa phương…

Tại “mặt trận” Quảng Nam, Đà Nẵng

Chỉ cần rảo xe dọc các khu đô thị là lập tức “cò” tiếp cận giới thiệu đất cho khách hàng. Những container, nhà tôn mọc lên san sát nhau với tên gọi hoành tráng là sàn giao dịch bất động sản nhưng thực chất chỉ là nơi cho “cò” nghỉ ngơi, đón khách.

Ông Trần Văn Tân, chuyên gia nghiên cứu bất động sản tại Đà Nẵng, tiết lộ chiêu trò trên chỉ là “cò con”. Ông Tân cho biết những cò cỡ lớn, hay còn gọi là “cá mập”, thường tạo những đợt sốt đất tại 1 khu vực chỉ sau 1 đêm.

Môi giới nhà đất đổ về Đà Nẵng như họp chợ

Ở Đà Nẵng, chiêu trò liều lĩnh nhất mà “cò” bất động sản đang thực hiện là làm giả văn bản nhà nước với đầy đủ mộc đỏ, chữ ký lãnh đạo. Tháng 11/2018, văn bản giả mạo có số ghi trên Công văn là 738/2018/UBND-XDCB ngày 31/10/2018 do Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng là ông Huỳnh Đức Thơ ký, đóng dấu với tiêu đề “V/v phê duyệt hình thức đầu tư xây dựng đối với công trình cầu nối từ đường Bùi Tá Hán qua khu đô thị sinh thái Hòa Xuân”. Nơi gửi đến của văn bản giả này là Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Giao thông Vận tải, UBND quận Cẩm Lệ, UBND quận Ngũ Hành Sơn.

Đầu tháng 3 vừa qua, Văn phòng UBND thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam ra văn bản chấn chỉnh một số thông tin thất thiệt và tình trạng mua bán chuyển nhượng trái phép đất nông nghiệp trên địa bàn thị xã. Văn bản nêu rõ một số đối tượng “cò” đất lợi dụng sự sôi động của thị trường bất động sản, tung tin thất thiệt tràn lan trên mạng xã hội.

Liên quan đến tình hình “sốt” giá đất ở TP Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam, Thủ tướng yêu cầu UBND TP Đà Nẵng, UBND tỉnh Quảng Nam chủ trì phối hợp với Bộ TN&MT, Bộ Tài chính có biện pháp để ổn định thị trường đất đai, ổn định tâm lý người dân, tranh nguy cơ “vỡ trận” như báo phản ánh.

Tại “mặt trận” Vân Đồn – Quảng Ninh

Chỉ trong vài tháng đầu năm 2019, khoảng chục sàn bất động sản khai trương. Hàng loạt sàn giao dịch khác trước đây gần như đóng cửa suốt cả năm cũng hoạt động trở loại khiến con đường trục chính tại thị trấn Cái Rồng luôn tấp nập xe qua lại, trong đó chủ yếu biển số ngoại tỉnh.

Tại một dự án đang mở bán, ôtô chủ yếu biển số từ Hà Nội, Hải Dương, Hải Phòng, Bắc Ninh… xếp hàng. Một số hàng cà phê, quán ăn khu vực này cũng luôn tấp nập người ra vào, hầu hết cầm theo bản đồ dự án.

Ông Phạm Quang Tùng, Giám đốc Sàn bất động sản Thanh Tùng Land cho biết, ghi nhận giá giao dịch thành công bất động sản tại Vân Đồn thời gian qua chỉ tăng nhẹ từ 1- 3 triệu đồng/m2. Một số lô đất thổ cư đẹp ở trung tâm thị trấn Cái Rồng có thể đạt mức tăng 4-5 triệu đồng/m2, nhưng thực tế số lượng giao dịch thành công không lớn.

Theo ông Tùng, sóng giai đoạn vừa qua đến nay đã lắng xuống, hiện chỉ còn những khách hàng mua đầu tư lâu dài, chờ những chính sách vĩ mô tạo cú hích với thị trường thì mới bán ra.

Đánh giá về thông tin “sốt” đất Vân Đồn thời gian qua, ông Đặng Đình Toàn, Chủ tịch Viet Realtor Academy – Học viện Nhà môi giới, nhận định, thị trường xuất hiện hai yếu tố góp phần không nhỏ làm tăng giá bất động sản. Thứ nhất là sức mạnh của đội ngũ bán hàng (môi giới) và hiệu ứng Fomo (Fear of mising out – sợ bỏ lỡ cơ hội).

Theo chuyên gia này, tâm lý sợ bị lỡ cơ hội kiếm lợi trong bất động sản khiến nhiều người vội vàng tham gia giao dịch khi chưa kịp tìm hiểu kỹ về dự án và có thể sẽ chịu phải gánh chịu rủi ro. Trong thời đại bùng nổ của mạng xã hội hiện nay thì hiệu ứng Fomo rất dễ lan toả.

Tại thủ đô…

Thông tin Hà Nội xin cơ chế đặc thù đưa 4 huyện lên quận vào năm 2020 dường như đang khiến đất vùng ven đô được đẩy lên một mặt bằng giá mới. Đây cũng là tâm điểm của những biến động ngoạn mục về giá đất từ cuối năm 2018 đến nay.

Bốn huyện Hoài Đức, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm là những huyện có thông tin lên quận vào năm 2020.

Theo khảo sát, tại khu đô thị (KĐT) Nguyên Khê (Đông Anh), đất được rao 28 – 30 triệu đồng/m2 trong khi cùng kỳ năm ngoái, giá bán 15 – 17 triệu đồng/m2. Đất khu Lễ Pháp, Xuân Canh, giá rao tăng 15 – 20 triệu đồng/m2 lên mức 30 – 35 triệu đồng/m2…

Tại Hoài Đức, một số KĐT bỏ hoang đầu năm 2018 đất nền chỉ có giá 18 – 20 triệu/m2, nhưng sau khi thông tin lên quận, đất ở đây tăng lên 37 – 38 triệu đồng/m2. Đất mặt tiền quốc lộ thị trấn Trạm Trôi cuối năm 2017 chào bán 70 – 100 triệu đồng/m2, nay đang được chào giá 120 – 130 triệu đồng/m2.

Tương tự, đất tại đường An Đào A, Đào Nguyên A (Gia Lâm), giá chào bán hiện tại môi giới đưa ra dao động 38 – 45 triệu đồng/m2, trong khi mức giá đầu năm 2018 là 30 – 34 triệu đồng/m2…

Đất phân lô Ngũ Hiệp, Tứ Hiệp (huyện Thanh Trì) cũng được nhiều môi giới báo giá khủng, dao động 55 – 65 triệu đồng/m2, trong khi đầu năm 2018, giá đất chỉ 30 – 40 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam

Cùng với đó, giới “cò” đất tung tin thất thiệt, kể cả lợi dụng các tin đồn để kích giá, thổi giá, tạo sóng và lướt sóng… “cò” đất đã trục lợi tối đa để đẩy hàng thị trường đất nền ở các quận ven và các huyện ngoại thành.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đưa ra lời cảnh báo, những tin đồn thổi về giá đất có thể phá vỡ hệ thống quy hoạch, làm méo mó, hỗn loạn thị trường, không mang lại lợi ích cho cả địa phương, xã hội và thị trường.

Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần xem xét kỹ quy hoạch hạ tầng, chú trọng tính pháp lý, quy hoạch phát triển toàn vùng trước khi mua, bán.

Hậu quả

Những năm gần đây, cầu Cửa Đại bắc qua dòng Thu Bồn được xây dựng, con đường ven biển Quảng Nam – Đà Nẵng được khớp nối, các dự án du lịch “khủng” nở rộ tại các vùng biển tỉnh Quảng Nam. Dự án đến đâu, “sốt” đất theo đến đó; nhiều nông dân, ngư dân “lên đời” chỉ sau một chữ ký.

Gia đình ông Phan Đức P. (ngụ thôn 5, xã Bình Dương, huyện Thăng Bình) đã bán căn nhà cũ và mảnh vườn rộng hơn 2.000 m2 với giá hơn 8 tỷ đồng. Trưởng thôn ở xã Bình Dương cho biết, ông P. là một trong số hàng trăm gia đình trong xã sở hữu tiền tỷ nhờ bán đất. “Đến 60%-70% hộ giàu lên nhờ bán đất. Nhà nào ít cũng vài tỷ đồng, nhiều thì vài chục tỷ đồng” – vị trưởng thôn cho hay.

Căn nhà cũ và mảnh vườn hơn 2.000 m2 của vợ chồng ông Phan Đức P. (xã Bình Dương, huyện Thăng Bình, tỉnh Quảng Nam) vừa bán hơn 8 tỷ đồng. Ảnh: Trần Thường

Theo trưởng thôn ở xã Bình Dương, từ khi “bão” giá đất quét qua, nhiều gia đình xào xáo vì tranh giành, kiện cáo lẫn nhau hoặc tiêu pha lãng phí. Như trường hợp gia đình ông C.V.L (thôn 6, xã Bình Dương): cách đây 3 năm, bán đất được hơn 1 tỷ đồng – số tiền rất lớn ở địa phương tại thời điểm đó – ông L. và 2 con trai mặc sức ăn chơi; 2 con ông còn nghiện ngập, quậy phá dẫn đến tù tội.

Vị trưởng thôn lo lắng trường hợp gia đình ông L. sẽ không còn là cá biệt vì thời gian gần đây, địa phương xuất hiện nhiều thanh niên tụ tập ăn chơi, bài bạc, sử dụng ma túy… “Bỗng chốc cha mẹ có nhiều tiền nên tụi nhỏ không chịu học hành, làm ăn mà chơi bời lêu lổng” – vị trưởng thôn cám cảnh.

Xô xát vì tranh giành địa bàn: Ông Phan Thanh Vân, Chủ tịch UBND xã Bình Dương (huyện Thăng Bình, tỉnh Quảng Nam), cho biết thời gian gần đây, khi đất đai ở các vùng ven biển của xã “nhảy múa” đã hình thành một “đội quân” đông đảo làm “cò” đất. Việc này khiến tình hình an ninh trật tự phức tạp, nảy sinh mâu thuẫn về lợi ích giữa “cò” tại địa phương và từ những nơi khác đến.

Mới đây, tại thôn 5, xã Bình Dương xảy ra một vụ xô xát giữa nhóm “cò” địa phương với một số “cò” từ Đà Nẵng, Hà Nội. Khoảng 8 thanh niên địa phương đã mang hung khí đe dọa, ngăn cản không cho các “cò” đất nơi khác đến mua bán với người dân địa phương. May mắn, vụ việc đã được lực lượng chức năng can thiệp kịp thời.

Mua đất, gia đình mâu thuẫn: Cũng vì chạy theo cơn sốt đất, không ít gia đình rơi vào cảnh lục đục, thậm chí đứng trước nguy cơ tan vỡ. Anh T.V.T (ngụ TP Đà Nẵng) cho biết 2 năm trước, anh bàn với vợ rút hết tiền, vàng cưới và vay thêm để đầu tư 2 lô đất. Mặc dù vợ kịch liệt phản đối nhưng anh T. vẫn quyết mua với hy vọng kiếm lời. Chờ đợi mỏi mòn không thấy sổ đỏ đâu, anh liên tục bị vợ trách móc. “Bây giờ, vợ chồng nói chuyện chút là cãi nhau, nếu không đòi được sổ đỏ chắc gia đình tôi đổ vỡ” – anh T. lo lắng.

PGS.TS Phạm Duy Nghĩa, Đại học Fulbright Giải pháp nào để quản lý đất đai thông minh hơn và việc tăng giá nhà đất trở thành thực chất – Để giá đất không tăng bất thường, “sốt giá” như hiện nay phải có những giải pháp cả về mặt quản lý nhà nước và thị trường. Từ khi có ý tưởng phát triển quy hoạch một địa phương, khu vực… phải có sự tranh luận, phản biện, thậm chí phải điều trần trước các cơ quan dân cử để những lợi ích đa dạng bật ra cho toàn xã hội nhận biết. Khi đó nhà nước phải trả lời, giải thích, cắt nghĩa ý đồ phát triển. Mặt khác, từ ý tưởng chuyển dịch thành văn bản, quyết định hành chính phải cho người dân quyền được biết, tham gia, thậm chí quyền phản đối, phản bác lại những quyết định gây thiệt hại cho họ. Làm như thế để tăng minh bạch, tăng trách nhiệm giải trình của cơ quan nhà nước. Ngoài quy hoạch, nhà nước có một công cụ kinh điển để chống đầu cơ, tích trữ đất, đó là các chính sách thuế. Điều đáng tiếc, dự thảo Luật Thuế tài sản do Bộ Tài chính vừa công bố đã nhận được phản ứng dữ dội của người dân. Nếu giải thích rõ bản chất thuế tài sản đối với nhà đất cần để lại 100% cho chính quyền địa phương, họ lấy tiền đó để phát triển hạ tầng kỹ thuật, giao thông công chính phục vụ người dân. Nếu Luật thuế tài sản được thiết kế khéo léo sẽ trở thành công cụ hữu hiệu điều tiết việc tăng giá đất cũng như chống đầu cơ đất đai. Trước con sốt đang lan rộng, người mua đất cần cân nhắc nhiều yếu tố trước khi tiến hành giao dịch trong thời điểm nhạy cảm, vì nguy cơ “tiền mất, tật mang” là rất lớn. Nếu nhận thấy giá bất hợp lý, không nên mua vào vì rủi ro rất lớn. Đặc biệt, cần cân đối dòng tiền cho phù hợp, chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản, tránh đi vay trong giai đoạn thị trường sốt ảo nhằm tránh bẫy lãi suất thả nổi.