Số liệu thống kê của Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam, đến hết năm 2018 dân số đang sinh sống tại Thủ đô Hà Nội khoảng 9,6 triệu người (bao gồm cả người ngoại tỉnh cư trú thường xuyên), trong đó có trên 60% là nhóm người có thu nhập thấp, có nhu cầu thực về nhà ở.
Khu nhà ở xã hội Việt Hưng. Ảnh: Thanh Hải
Từ năm 2009, Chính phủ đưa ra chính sách về phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) dành cho những đối tượng chính sách, công nhân và những người có thu nhập thấp tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, việc thuê lại những căn hộ NƠXH trong thời gian dài lại không thực sự hấp dẫn đối với nhóm đối tượng này.
Không mặn mà
Anh Nguyễn Đức Anh – cán bộ công tác trong lĩnh vực văn hóa tại quận Long Biên cho biết, mấy năm gần đây, gia đình anh đã nhiều lần nộp hồ sơ nhưng vẫn chưa đủ điều kiện để được xét mua NƠXH. “Năm 2011, TP Hà Nội có triển khai chương trình cho thuê dài hạn đối với các căn hộ thuộc chung cư CT19A tại Khu đô thị Việt Hưng (quận Long Biên) trong vòng 40 năm nhưng tính đi tính lại, trong khoảng thời gian đó phải bỏ ra số tiền thuê từ 1,2 – 1,5 tỷ đồng, bằng tiền mua căn hộ nên tôi quyết định không thuê” – anh Đức Anh chia sẻ.
Chị Nguyễn Thu Huệ – cán bộ công tác tại quận Bắc Từ Liêm cho biết, năm 2016 chị có làm hồ sơ mua NƠXH tại dự án Ecohome 2 (phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm) nhưng chưa mua được. Hiện nay, dự án Ecohome 3 đang nhận hồ sơ nên chị lại tiếp tục nộp với hi vọng sẽ mua được một căn NƠXH tại dự án này. “Dự án NƠXH tại xã Đông Hội (huyện Đông Anh) cũng vẫn còn căn hộ cho thuê, nhưng tôi không muốn thuê mà chỉ muốn mua đứt” – chị Huệ nói.
Khảo sát thực tế, hiện nay, trên địa bàn TP Hà Nội tại dự án NƠXH, bao gồm cả 20% diện tích đất tại các dự án chung cư thương mại dành cho NƠXH có khá nhiều căn hộ để cho thuê dài hạn với mức giá ưu đãi theo khung quy định của TP, nhưng vẫn không thực sự thu hút được khách hàng. Có thể kể đến như: Dự án NƠXH tại Khu đô thị mới Quốc Oai (huyện Quốc Oai), dự án NƠXH Đông Hội (huyện Đông Anh), dự án NƠXH Phú Lãm (Hà Đông)… tỷ lệ giao dịch thuê tỏ ra “lép vế” so với những giao dịch bán.
Đại diện chủ đầu tư dự án NƠXH tại Khu đô thị mới Quốc Oai (xã Sài Sơn, huyện Quốc Oai) cho biết, đối với những sản phẩm thực hiện theo cơ chế người dân cùng góp vốn xây dựng theo từng đợt thanh toán, sau này nhà sẽ thuộc sở hữu riêng thì hồ sơ đăng ký rất nhiều. Còn đối với những căn hộ để cho thuê dài hạn, ngay cả khi đã có sản phẩm rồi mà người dân vẫn không mặn mà cho lắm.
Lý giải về điều này Thạc sĩ Trần Quang Minh – Chuyên gia nghiên cứu thị trường (Hiệp hội BĐS Việt Nam) cho biết, người Việt vốn có quan niệm phải được quyền sở hữu. Ngay cả nhóm những người trẻ, chưa có thời gian tích lũy tài chính, cũng không có quan niệm sẽ thuê lâu dài. Nhóm đối tượng này cũng sẵn sàng đi vay, trả lãi để được quyền sở hữu nhà.
“Nhà nước đưa ra cơ chế, nếu thuê NƠXH trong một thời gian dài, nếu Nhà nước có thanh lý với giá rẻ thì người thuê sẽ được quyền ưu tiên. Nhưng tâm lý người thuê cho rằng, việc mình thuê nhà sẽ không được sửa sang theo ý muốn. Hơn nữa, giá cả thị trường cho thuê có thể sẽ thay đổi theo chiều hướng tăng dần và những chi phí phát sinh sẽ cao hơn so với tính toán ban đầu. Vì thế, đắt hay rẻ thì tâm lý người dân cũng phải mua bán rõ ràng để được quyền sở hữu” – Thạc sĩ Trần Quang Minh phân tích.
Cần sửa đổi cơ chế
Theo Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), dự kiến đến năm 2020, Hà Nội cần thêm khoảng 2 triệu mét vuông sàn NƠXH. Việc phát triển NƠXH thời gian qua đã nhận được sự đồng tình, ủng hộ của các cơ quan, chính quyền và người dân. Tuy nhiên, kết quả phát triển NƠXH vẫn hạn chế do thiếu nguồn vốn, quỹ đất, trong khi DN kinh doanh BĐS chưa thực sự đẩy mạnh đầu tư vào phân khúc này và tâm lý của người dân là muốn sở hữu thay vì thuê.
Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cho biết, kinh nghiệm phát triển NƠXH tại Hàn Quốc là vấn đề đáng để nghiên cứu cho quá trình phát triển NƠXH tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung. NƠXH tại Hàn Quốc được chia thành nhiều nhóm nhỏ, bao gồm cả nhóm nhà cho thuê, được tài trợ bởi chính quyền địa phương, T.Ư hoặc Quỹ nhà ở quốc gia.
“Người nghèo, người không đủ khả năng thuê nhà sẽ được Chính phủ cho thuê nhà với mức giá thấp hơn thị trường khoảng 30%. Nhóm có thu nhập cao hơn được áp dụng phí thuê nhà thấp hơn giá thị trường khoảng 15 – 16%. Đối với nhóm có thu nhập trung bình, Chính phủ Hàn Quốc hỗ trợ mức lãi suất thấp hơn để họ có thể mua nhà” – ông Nguyễn Mạnh Hà cho hay.
Tương tự, tại Thái Lan, tất cả các dự án NƠXH đều được chính phủ giao cho các thành phần kinh tế tư nhân đầu tư xây dựng, nhưng Chính phủ đưa ra cơ chế về mức lãi suất cho vay thấp hơn so với lãi suất thị trường (từ 3 – 4%) trong vòng 3 – 5 năm đầu tiên khi người dân tiếp cận dự án. “Từ những kinh nghiệm của các quốc gia lân cận, Việt Nam cần sửa đổi về cơ chế đối với NƠXH, đặc biệt như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh phải có cơ chế đặc thù trong quá trình phát triển NƠXH, tạo cơ chế mở cho cả chủ đầu tư và người dân” – Thạc sĩ Trần Quang Minh nói.
Theo khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2014, đối với dự án xây dựng NƠXH mà không thuộc khu vực phải lập dự án đầu tư xây dựng NƠXH riêng để cho thuê thì chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích NƠXH trong dự án để cho thuê; chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi xây dựng nhà ở để cho thuê đối với phần diện tích 20% NƠXH để cho thuê và được bán nhà ở này cho người đang thuê theo quy định về bán nhà ở xã hội, sau thời hạn 5 năm cho thuê.
Theo Doãn Thành/Kinh tế Đô thị
