Siết tín dụng bất động sản: Kẻ bán – người mua đều lâm vào “thế bí”

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (dự thảo thông tư thay thế thông tư 36/2014/TT-NHNN).

Cụ thể, hệ số rủi ro 50% áp dụng cho các khoản phải đòi được bảo đảm toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay. Các khoản phải đòi này cũng đáp ứng điều kiện là khoản cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh; cho vay cá nhân mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ; cho vay cá nhân mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng.

Hệ số rủi ro 150% áp dụng cho khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên

Siết tín dụng với đầu tư cá nhân

Đáng lưu ý, hệ số rủi ro 150% áp dụng cho khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống mà dư nợ gốc của một khách hàng có giá trị từ 3 tỷ đồng trở lên. Hệ số này cao gấp 3 lần so với quy định trước.

Theo ban soạn thảo, việc điều chỉnh nhằm thực hiện chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản, bảo đảm phát triển hiệu quả, bền vững thị trường bất động sản và an toàn hoạt động của hệ thống NH.

Tại dự thảo này, Bộ Xây dựng cũng có ý kiến yêu cầu kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp và một chủ đầu tư có nhu cầu vay số lượng lớn cho nhiều dự án bất động sản.

“NHNN nên tiếp tục kiểm soát cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống liên quan đến bất động sản để mua nhà ở phân khúc cao cấp, gián tiếp yêu cầu NH thương mại, chi nhánh NH nước ngoài cần dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực bất động sản có tiềm ẩn rủi ro” – đại diện ban soạn thảo nêu rõ.

Ngoài ra, theo NHNN, việc tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay tiêu dùng, vay mua nhà ở cao cấp trên 3 tỷ đồng cũng hạn chế dòng vốn cho vay tiêu dùng đổ vào kinh doanh bất động sản, giảm thiểu rủi ro khi thị trường bất động sản có biến động mạnh theo chiều hướng xấu.

Mới đây, Thống đốc NHNN cũng yêu cầu NHNN các tỉnh, thành phố thường xuyên theo dõi, nắm bắt tình hình thị trường bất động sản và việc cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại đối với lĩnh vực này trên địa bàn, đặc biệt tại các tỉnh, thành phố, khu vực có hiện tượng sốt đất. Khi tình hình có biến động bất thường, các đơn vị chủ động thực hiện khảo sát, đánh giá và kịp thời báo cáo, đề xuất với thống đốc biện pháp xử lý. Tăng cường công tác thanh tra, giám sát hoạt động tín dụng, đặc biệt là đối với lĩnh vực bất động sản, cho vay phục vụ đời sống, tiêu dùng…

Siết tín dụng với doanh nghiệp địa ốc

Từ cuối năm 2018, nhiều ngân hàng nói “không” trong việc cung ứng tín dụng cho chủ đầu tư kinh doanh bất động sản mà chỉ tập trung cho vay cá nhân mua nhà, sửa chữa nhà ở. Chính vì thếm không ít doanh nghiệp bắt đầu cảm thấy việc tiếp cận vốn vay khó khăn hơn cho dù lãi suất mới chỉ nhích lên so với mức thấp các năm trước đây chứ chưa phải là cao.

“Trước mắt, việc này sẽ làm cho hoạt động mua bán cũng như triển khai dự án mới gặp khó khăn, người mua không tiếp cận được khoản vay ngân hàng để mua và doanh nghiệp không có đủ nguồn vốn để triển khai dự án”, Giám đốc một công ty địa ốc đang triển khai dự án tại quận Hà Đông (Hà Nội) cho biết.

Phân tích về tác động của việc siết chặt tín dụng với doanh nghiệp Việt, lãnh đạo một tập đoàn bất động sản cho rằng: “Lâu nay, hầu hết công ty bất động sản đều phụ thuộc vào nguồn vốn đến từ ngân hàng. Rồi, họ phải bán hàng để kiếm tiền trả cho nhà băng. Nếu không bán được sẽ xảy ra tình trạng nợ xấu vì tiền đầu tư không phải là vốn tự có.

Nhiều chủ đầu tư đang tìm cách đẩy hàng và chấp nhận bù lỗ

Chính sách thắt chặt tín dụng sẽ buộc các công ty bất động sản khi triển khai dự án phải có phương án và kế hoạch rõ ràng. Họ phải suy nghĩ như một nhà bán hàng chuyên nghiệp, huy động dòng tiền ra sao, quản lý vốn như thế nào và đâu là kế hoạch để tăng lợi nhuận. Vì phải tính toán kỹ lưỡng, họ sẽ giảm bớt được những quyết định bốc đồng trong kinh doanh”.

Phản ứng đầu tiên của thị trường cho thông tin này chính là nguồn cung cho thị trường sụt giảm và tính thanh khoản không còn được đảm bảo. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng đưa ra chiến lược sản phẩm vừa túi tiền bằng cách thu nhỏ diện tích căn hộ để nhắm đến thị phần gia đình trẻ.

Báo cáo của JLL cho biết, quý I/2019 ghi nhận nguồn cung căn hộ thấp ở mức kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi từ năm 2014. Sau thời kỳ tăng trưởng mạnh, nhu cầu mua căn hộ để đầu tư sụt giảm rõ ràng hơn trong quý này. Mặt bằng giá mới ở phân khúc căn hộ cao cấp đã khiến cho kênh đầu tư này trở nên kém hấp dẫn bao gồm cả mục đích đầu tư bán lại hoặc cho thuê.

Lượng mở bán chính thức ở TP.HCM chỉ hơn 4.500 căn, đến từ 11 dự án, bằng một nửa nguồn cung mới của quý trước. Trong khi đó tại Hà Nội, căn hộ đạt gần 11.500 căn, tăng 24,7% theo quý và đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ cao cấp lại chiếm tỷ lệ rất ít.

Báo cáo thị trường của CBRE năm 2018 cho thấy trong phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang ở TP. HCM, tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%; khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%. So sánh với năm trước, tỉ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh.

Bàn về câu chuyện tín dụng, một số doanh nghiệp cho rằng, việc thắt chặt tín dụng là cách để thanh lọc thị trường bất động sản. Đồng thời, những tín hiệu cởi mở cho phép dòng vốn FDI đổ vào lĩnh vực bất động sản cùng các cuộc sáp nhập M&A sẽ tạo ra hướng đi mới cho doanh nghiệp bất động sản Việt Nam.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản…

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Công ty Bất động sản Thế Kỷ cho biết, thắt chặt tín dụng là việc làm cần thiết để đưa thị trường vào trạng thái ổn định hơn. Tất nhiên, sẽ có ảnh hưởng nhất định cho cả chủ đầu tư và người mua nhà. Thế nhưng, khi đó mới rõ đâu sẽ là những chủ đầu tư có năng lực thực sự.

“Họ sẽ bắt buộc phải thông minh hơn, sáng suốt hơn, có các kế hoạch triển khai dự án một cách rõ ràng và tốt hơn, thay vì cứ phụ thuộc vào “bầu sữa” tín dụng từ các ngân hàng. Sân chơi tương lai là dành cho những doanh nghiệp có tầm vóc và năng lực thực sự. Như vậy, thị trường mới ổn định và công bằng hơn”, ông Hưng nhấn mạnh.