Mới đây, Ngân hàng Nhà nước lấy ý kiến sửa đổi dự thảo thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN, quy định các khoản vay mua nhà đất (bất động sản). Theo đó, với căn hộ từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ áp dụng hệ số rủi ro lên tới 150%.
Thông tin này đã ngay lập tức nhận được nhiều ý kiến trái chiều của các chuyên gia, doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh tế, bất động sản.
Chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành: “Trước mắt doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn nhưng lâu dài sẽ tốt”
Muốn biết thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hay rủi ro, phải nhìn vào tài chính bất động sản.
Không nên vội vàng kết luận việc thắt chặt tín dụng vào bất động sản sẽ tác động tiêu cực đến thị trường. Đây là cái nhìn chưa đúng khi chính sách tiền tệ có thể đảm bảo cho thị trường phát triển lành mạnh hơn. Nếu không kiểm soát chặt chẽ dẫn đến vỡ bong bóng, lúc đó toàn bộ nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng.
Do đó, việc ngân hàng Nhà nước siết tín dụng có thể tác động tạm thời đến các doanh nghiệp bất động sản nhưng về lâu dài sẽ làm ổn định và lành mạnh hóa thị trường.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land: “Không phải là giải pháp tốt vì chưa căn cứ trên câu chuyện cung – cầu của thị trường”
Bà Hương đưa lý do, năm 2018 thị trường bất động sản phát triển tương đối đồng đều giữa các phân khúc, không có sự lệch pha đáng báo động giữa các phân khúc là trung cấp, cao cấp hay hạng sang. Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm tỉ lệ trên dưới 30% nguồn cung thị trường, các phân khúc khác cũng xấp xỉ như vậy.
Trong khi đó, nhu cầu của thị trường vẫn khá ổn định. Sự phát triển của phân khúc cao cấp hay hạng sang còn phụ thuộc vào yếu tố vị trí dự án, nhu cầu thực của khách hàng. Nghĩa là mỗi phân khúc có nhu cầu khách hàng khác nhau, cho nên nếu tách biệt siết tín dụng ở một phân khúc giá như vậy thì sẽ “duy ý chí” và can thiệp quá sâu vào cung – cầu của thị trường, không phù hợp với quy luật thị trường.
Bất động sản là lĩnh vực kéo tất cả các ngành nghề khác đi theo. Do đó, một quyết định đưa ra sẽ có ảnh hưởng dây chuyền chứ không riêng gì lĩnh vực này. Cho nên, tôi nghĩ nên cân nhắc thật kỹ câu chuyện siết tín dụng cho phân khúc bất động sản 3 tỷ trở lên. Một quyết định cần phải thận trọng và có tầm nhìn dài hạn đến thị trường và dựa trên câu chuyện cung – cầu của thị trường.
Ông Nguyễn Trần Nam, Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng: “Ngân hàng không nên siết quá chặt”
Hiện nay các chính sách giảm tỉ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung hạn và dài hạn quy định giảm từ 60% xuống 40%, giãn ra trong 2 năm. Gần đây lại có thông tin sẽ giảm xuống 30% trong thời gian tới rồi thêm việc siết tín dụng cho vay mua nhà 3 tỷ đồng trở lên. Việc ngân hàng Nhà nước giải thích: 3 tỷ đồng là mua được nhà thu nhập thấp rồi nên không ảnh hưởng đến người nghèo. Tuy nhiên, việc gì ngân hàng lại đi cấm người giàu mua nhà khi họ đủ khả năng trả nợ. Nếu người dân vay trên 3 tỷ đồng nhưng họ có khả năng trả nợ thì tại sao lại không cho vay?
Vấn đề ở đây là ngân hàng phải kiểm soát chặt việc người vay có đủ khả năng trả nợ hay không chứ không phải là quy định phân khúc cho vay hay không cho vay.
Không nên hạn chế tín dụng cho vay mua nhà mà nên hạn chế tín dụng cho vay mua đất vì đa số người mua đất là “ngâm” để đó lướt sóng hưởng chênh. Trong trường hợp không lướt được mà mắc cạn thì đất nền không có thanh khoản, dễ vỡ bong bóng, người vay không thể trả nợ, rủi ro cho ngân hàng mới cao.
Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính – ngân hàng: “Khó khăn với cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà”
Việc siết tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và nâng hệ số rủi ro trong cho vay kinh doanh bất động sản sẽ tác động đến nguồn vốn tín dụng vào thị trường này trong năm 2019. Với thực trạng nguồn tiền huy động vào của ngành ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn, nếu đem cho vay trung, dài hạn với tỉ lệ cao sẽ dẫn đến rủi ro về thanh khoản.
Do đó, khó khăn là điều khó tránh, không chỉ với vốn cho vay kinh doanh BĐS mà với cả cho vay mua nhà, bởi các ngân hàng phải điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn.
Vốn cho vay mua nhà hiện nay chủ yếu là trung và dài hạn, 5 – 15 năm, thậm chí có ngân hàng cho vay lên đến 20 năm. Do vậy, việc tỉ lệ trên dần được siết lại buộc ngân hàng phải tăng cường huy động kỳ hạn dài để cơ cấu lại nguồn vốn. Thực tế, với tâm lý sợ rủi ro, người gửi tiền chủ yếu muốn gửi ngắn hạn. Để thu hút tiền gửi dài hạn, lãi suất tiết kiệm phải tăng nên sẽ kéo theo lãi vay mua nhà tăng.
Ông Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia: “Ngân hàng không nên kiểm soát quá hà khắc”
Hiện tại, thị trường bất động sản vẫn diễn biến ổn định, chưa có dấu hiệu của “bong bóng”. Nguồn cầu vẫn tăng trưởng ở cấp độ bình thường, ít nhất từ nay đến năm 2021 chưa thấy có dấu hiệu của sự “đổ vỡ”. Do đó, không nên kiểm soát tín dụng vào lĩnh vực này một cách hà khắc thay vì kiểm soát tổng tín dụng nói chung.
Từ năm 2021 – 2023 sẽ là giai đoạn nhạy cảm của thị trường bất động sản và thị trường tài chính. Sắp tới sẽ có sự dịch chuyển dòng vốn khá lớn từ thị trường chứng khoán sang thị trường địa ốc. Sự dịch chuyển này có thể bắt đầu từ năm 2019 và nhanh thì có thể kéo dài đến năm 2021, còn chậm thì đến năm 2023.
| Trước đó, ngân hàng Nhà nước đã thông báo việc đang lấy ý kiến dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (dự thảo thông tư thay thế thông tư 36/2014/TT-NHNN).Cụ thể, hệ số rủi ro 50% áp dụng cho các khoản phải đòi được bảo đảm toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay. Các khoản phải đòi này cũng đáp ứng điều kiện là khoản cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh; cho vay cá nhân mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ; cho vay cá nhân mua nhà có giá trị dư nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng.Để hiểu thêm về ảnh hưởng của việc siết tín dụng này đến cá nhân và doanh nghiệp như thế nào, mời Quý độc giả đọc bài Siết tín dụng bất động sản: Kẻ bán – người mua đều lâm vào “thế bí” Báo điện tử Thời báo Chứng khoán Việt Nam đã đăng tải ngày 18/04. |
Theo Minh Thuận/Thời báo chứng khoán
