Thông lệ hằng năm, thị trường BĐS vào quý 4 sẽ tăng vọt, tuy nhiên, năm 2018, nguồn cung tại TP.HCM đi xuống khiến lượng giao dịch chung cư chỉ bằng 75,9% cùng kỳ, nguyên nhân chính do một loạt dự án đang trong quá trình rà soát lại việc phê duyệt.
Đây là những phân tích và nhận định đáng chú ý của ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch, kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt 4 Nam tại Lễ công bố Báo cáo thị trường giao dịch Bất động sản (BĐS) năm 2018.
Hà Nội thị trường dịch chuyển từ phía Tây sang phía Đông và Bắc
Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản, lượng cung Bất động sản TP. Hà Nội năm 2018 đạt 44.788 sản phẩm, tăng 123.7% so với năm 2017 (36.196 sản phẩm). Sản phẩm căn hộ vẫn là chủ đạo, chiếm 87,26% lượng hàng trên toàn thị trường. Trong đó, chung cư vượt 114.2% và sản phẩm Biệt thự, liền kề, nhà phố vượt 2,9 lần.
“Điều này, cho thấy cơ cấu phân khúc căn hộ đã có thay đổi nhiều so với 2017, khi căn hộ bình dân chiếm tỷ trọng lớn. Nhưng năm 2018, phân khúc cao và trung cấp lấn át phân khúc bình dân. Trong đó tỷ trọng lớn nhất là phân khúc căn hộ trung cấp có tới 16.158 sản phẩm tung ra thị trường, thị trường căn hộ cao cấp chiếm 9.389 sản phẩm”. Ông Đính phân tích.
“Như vậy, cả năm 2018, phân khúc căn hộ trung cấp chiếm tỉ trọng lớn nhất với 41,3%, tiếp theo là bình dân với 34,6%, còn lại là cao cấp và siêu cao cấp với 24,0%.”, ông Đính nói.
Cũng theo ông Đính, dù lượng căn hộ trung cấp tung ra thị trường lớn, tuy nhiên, lượng mua vào lại rất tốt. Trong năm 2018, có tới 27.595/39.084 sản phẩm được giao dịch thành công (tăng 132.8% so với năm 2017). Đồng thời, lượng sản phẩm nhà đất giao dịch gấp 3,3 lần so với 2017, đạt ở mức 3.106/5.704 sản phẩm.
Mức giá trong cả năm 2018 cho phân khúc trung cấp, cao cấp không có biến động nhiều, chủ yếu “đi ngang”, còn phân khúc bình dân lại có chiều hướng đi xuống. Nguyên nhân cũng là do nhà giá rẻ nằm xa trung tâm thành phố nên không dễ bán, điều này lý do tại sao phân khúc này đi xuống từ đầu năm.
Một điểm nhấn khác tại thị trường BĐS Hà Nội đó là sự dịch chuyển từ phía Tây sang phía Đông và Bắc khá mạnh mẽ. Cụ thể, nhiều dự án tại Gia Lâm, Hà Đông, Long Biên ra mắt và đặt giao dịch tốt. Hướng tới thị trường 2018, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá một thị phần khác đó là khu vực Đông Anh sẽ là điểm nhấn khởi sắc trong năm 2019.
“Không chỉ đơn giản là thông tin Đông Anh sẽ từ Huyện trở thành Quận vào năm 2020, mà còn có sự đầu tư “ông lớn” vào đây như VinGroup, SunGroup… Ngoài ra, dư địa đất nơi đây còn lớn, các tuyến hạ tầng đang hoàn thành, tới đây, Hà Nội sẽ xây dựng cầu Đuống nên giúp thông thương đi lại thuận tiện hơn, đây sẽ là cơ hội cho việc phát triển đất nền, căn hộ tại Đông Anh”, ông Đính nói.
TP.HCM, lượng giao dịch chung cư Quý 4 chỉ bằng 75,9% so với năm 2017
Cụ thể, theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản, tại TP.HCM, phân khúc căn hộ cao cấp và siêu cao cấp trong quý IV có số lượng giao dịch lớn nhất quý IV (63,4%) và cả năm 2018 (41,1%), trung cấp về nhì với tỉ trọng hơn 36% và phân khúc bình dân chỉ đạt hơn 22%. Tỷ lệ hấp thụ chung cho toàn thị trường TP.HCM đạt 68,7% (34.312/49.948). Lượng chung cư giao dịch thành công đạt 30.957 , chỉ bằng 75,9% so với năm 2017.
Lý giải điều này, ông Đính cho biết: “Năm 2019, hạ tầng giao thông đô thị tiếp tục được đầu tư, phát triển mạnh. Đặc biệt là phát triển các tuyến đường liên kết các vùng ngoại thành với nhau, các vùng với trung tâm thành phố,… kéo theo đó là sự phát triển của thị trường BĐS. Tuy nhiên hiện nay, TP Hồ Chí Minh lại đang trong quá trình rà soát lại việc phê duyệt các dự án trước đây”.
“Bởi vậy, nguồn cung từ các dự án đã hoàn thành thủ tục chuẩn bị đầu tư bị hạn chế trong ngắn hạn. Dự báo 6 tháng đầu năm 2019, nguồn cung BĐS ra thị trường hạn chế, không có nhiều sản phẩm. Ông Đính đưa ra dự báo.
Tuy nhiên, với các dự án đủ điều kiện bán hàng, nguồn cung tại TP.HCM năm 2019 phần lớn nằm ở phân khúc trung cấp, phân khúc bình dân dần khan hiếm, đặc biệt là cao cấp, siêu cao cấp do các dự án ở trung tâm bị rà soát, thu hồi. Mức giá căn hộ có thể tăng nhẹ.
Quỹ đất ngoại thành TP.HCM hiện nay vẫn còn khá nhiều và phong phú nên lượng cung đất nền cho TP.HCM năm 2019 tiếp tục ổn định, giá dự kiến tăng 10-15% so với năm 2018.
Nền kinh tế TP.HCM năm 2019 tiếp đà phát triển, nhu cầu mua nhà có xu hướng tăng so với năm 2018. Do nguồn cung hạn chế nên tỉ lệ hấp thụ có thể tăng, đạt trên 80%. Các căn hộ có diện tích vừa phải (từ 55-75m2) ở bất kì phân khúc nào sẽ là sự lựa chọn của đông đảo khách hàng.
Năm 2019 sẽ là năm của đất nền, Phú Quốc, Vân Đồn sẽ không còn hiện tượng sốt ảo
Các tỉnh khu vực xung quanh Hà Nội và TP.HCM, các tỉnh miền Trung từ Thanh Hoá đến Bình Thuận đều đang trong thời kỳ đầu tư phát triển kinh tế, phát triển công nghiệp và đô thị rất mạnh mẽ. Nên chắc chắn vẫn sẽ tiếp tục ổn định và phát triển thị trường BĐS trong năm 2019.
Các tỉnh cần xem xét phân bổ hợp lý theo giai đoạn việc phê duyệt phát triển mới các dự án BĐS, tránh phê duyệt ồ ạt, tạo dư thừa lớn nguồn cung BĐS tại một số địa phương.
Ngược lại với tình trạng trên, ở một vài địa phương khác, do tâm lý e ngại thanh tra, nên dừng và hạn chế phê duyệt hồ sơ thủ tục phát triển dự án BĐS. Làm mất cân đối cung cầu thị trường BĐS địa phương. Hai trạng thái trên sẽ xảy ra ở một số địa phương trong năm 2019. Làm ảnh hưởng không tốt cho thị trường BĐS tại một số khu vực.
Đất nền tại các địa phương tiếp tục là sản phẩm chủ đạo. Một số địa phương có đầu tư hạ tầng đô thị tốt, sẽ xuất hiện cả sản phẩm shophouse. Căn hộ thương mại có giá rẻ và nhà ở xã hội sẽ vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong dòng sản phẩm căn hộ tại các địa phương.
Giá đất nền tại các tỉnh sẽ tăng trong biên độ từ 10 – 15% trong năm 2019. Giá căn hộ thương mại tại các tỉnh, thành phố không thuộc diện đô thị đặc biệt chỉ giao động từ 10 -15 triệu đồng/m2.
Tiếp tục xuất hiện các hiện tượng tự san lấp đất nông nghiệp, đất rừng. Nhằm lập các dự án phân lô bán nền trái quy định. Chính quyền các địa phương cần phải giám sát và xử lý ngăn chặn. Các nhà đầu tư phải hết sức cảnh giác và không nên tham gia.
Khu vực Phú Quốc, Vân Đồn sẽ không còn hiện tượng sốt nóng, ảo, bong bóng. Nhưng sẽ tăng trưởng rất tốt nhờ có những yếu tố thuận lợi cho phát triển du lịch và nhiều điểm cộng vì đã có sự đầu tư rất mạnh vào hệ thống hạ tầng của cả nhà nước, của cộng đồng Doanh nghiệp.
Dự báo, năm 2019 sẽ xuất hiện nhiều hơn các thương vụ mua bán, chuyển đổi chủ đầu tư các dự án BĐS.
Theo Thanh Bút/Thương gia
