Tỉnh Thái Nguyên đã quyết định cho xây khu đô thị mới trên diện tích 21,4 ha đất thuê 50 năm của Nhà máy luyện cán thép Gia Sàng. Có hơn 8ha trên diện tích đất 50 năm này được tỉnh cho phép cấp chứng nhận đất ở lâu dài cho người mua nhà.
Lưu ý là, liên quan tới diện tích đất của Nhà máy luyện cán thép Gia Sàng này có 2 dự án. Đó là Dự án di dời, cải tạo, nâng cấp Nhà máy luyện cán thép Gia Sàng lên 500.000 tấn/năm và thế vào nền đất đó là Dự án Khu Tổ hợp thương mại dịch vụ, trường học và nhà ở Gia Sàng (Thái Hưng Eco City). Nhưng trong khi dự án Thái Hưng Eco City đã được triển khai tới giai đoạn thương mại, thì dự án di dời, cải tạo, nâng cấp Nhà máy luyện cán thép Gia Sàng vẫn… “mất tích”.
Hai dự án “song sinh”
Theo quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên, dự án sẽ xây dựng trên đất Nhà máy luyện cán thép Gia Sàng sẽ mang tên Khu Tổ hợp thương mại dịch vụ, trường học và nhà ở Gia Sàng (Thái Hưng Eco City). Quyết định của tỉnh khẳng định đây là đất thuê 50 năm, nhưng người mua nhà gắn quyền sử dụng đất tại đây sẽ được cấp chứng nhận sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Qua tìm hiểu được biết, việc triển khai thủ tục cho lô đất 21,4 ha này được thực hiện với 02 dự án độc lập, nhưng có chung nguồn gốc, cũng như quan hệ khăng khít trong thế nương tựa vào nhau. Đồng thời đều liên quan tới một doanh nghiệp lớn khác, đó là Công ty CP thương mại Thái Hưng (Công ty Thái Hưng) – doanh nghiệp đã mua lại tài sản bị thi hành án của Công ty CP Luyện cán thép Gia Sàng (Công ty Gia Sàng).
Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng từng là một biểu tượng của ngành thép Việt Nam trước khi trở thành Công ty Gia Sàng vào năm 2007. Hoạt động sản xuất từ năm 1975, sau 40 năm thăng trầm, biểu tượng của ngành thép đã “tụt dốc” ngay sau cổ phần hóa (2007).
Đầu năm 2013, thép Gia Sàng tạm dừng sản xuất. Sau đó, do nợ nần không có khả năng chi trả, Công ty Gia Sàng đã bị Vietinbank chi nhánh Thái Nguyên kiện ra tòa. Ngày 8/1/2014, TAND TP Thái Nguyên đã tuyên công ty phải thanh toán 38,8 tỷ đồng cho ngân hàng. Ngày 5/5/2014, Chi cục Thi hành án dân sự Thái Nguyên quyết định cưỡng chế, kê biên, xử lý tài sản của công ty để thi hành án.
Tháng 7/2016, Công ty Thái Hưng đã trúng đấu giá tài sản của Công ty Gia Sàng với số tiền gần 57 tỷ đồng. Trước cổ đông và người lao động thép Gia Sàng, Thái Hưng cam kết: sẽ thực hiện đúng các điều kiện khi tham gia đấu giá, bao gồm đầu tư xây dựng cải tạo và khôi phục sản xuất Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng, tạo công ăn việc làm cho người lao động và đảm bảo an ninh trật tự trên địa phương.
Tới ngày 23/9/2016, UBND tỉnh Thái Nguyên đã ban hành Quyết định 2448/QĐ-UBND về việc thu hồi gần 21,4ha đất của Công ty Gia Sàng cho Công ty Thái Hưng thuê. Sau sự kiện này, Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng được khôi phục hoạt động, nhưng chỉ thời gian ngắn lại tiếp tục phải tạm dừng hoạt động.
Kể từ đây bắt đầu hình thành 02 dự án trên nền gần 22ha “đất vàng” Nhà máy Luyện cán thép Gia Sang được thể hiện rõ nét.
Ngày 20/11/2017, Ban Thường vụ Tỉnh ủy Thái Nguyên đã ban hành Kết luận số 239-KL/TU về chủ trương thực hiện Dự án di dời, cải tạo, nâng cấp Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng lên 500.000 tấn/năm và Dự án Thái Hưng Eco City.
Ngay sau đó, ngày 23/11/2017 UBND tỉnh Thái Nguyên đã ban hành Văn bản 5322/UBND-CNN đồng ý chủ trương cho Công ty Thái Hưng thực hiện Dự án di dời, cải tạo nâng cấp Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng. Theo đó, Dự án này sẽ được xây dựng trong khuôn viên của Công ty CP Gang thép Thái Nguyên (Tisco) tại phường Cam Giá, TP Thái Nguyên với tổng diện tích 5ha. Công ty Thái Hưng cũng đã ký biên bản thỏa thuận về hợp tác kinh doanh Dự án Di dời, cải tạo nâng cấp Nhà máy với Tisco.
Cùng ngày 23/11/2017, tỉnh Thái Nguyên tiếp tục ban hành Quyết định chủ trương đầu tư dự án Khu Tổ hợp thương mại dịch vụ, trường học và nhà ở Gia Sàng (hay còn gọi là Thái Hưng Eco City). Quy mô dự án khoảng 34,19ha. Trong đó, gần 22ha là phần diện tích Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng cũ và 12,75ha diện tích mở rộng. Tổng mức đầu tư dự án khoảng 2.134 tỷ đồng.
Đến ngày 25/12/2017, UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành Quyết định 4018/QĐ-UBND đã giao nhiệm vụ cho Công ty Thái Hưng nhiệm vụ lập Quy hoạch chi tiết xây dựng, tỷ lệ 1/500 Dự án Thái Hưng Eco City. Chỉ sau đó 02 ngày (tức ngày 27/12/2017) Quy hoạch chi tiết Dự án Thái Hưng Eco City chính thức được phê duyệt.
Như vậy có thể thấy, việc di dời Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng cũng chính là để dành diện tích đất 21,4 cho hình thành Khu đô thị mới. Việc di dời Nhà máy Gia Sàng thuận theo Quy hoạch chung của TP Thái Nguyên, cũng như tình hình thực tế làm ăn “bết bát” của Công ty Gia Sàng lúc bấy giờ.
Chủ tịch HĐQT Công ty CPTM Thái Hưng Nguyễn Văn Tuấn nhận chứng nhận Doanh nhân tiêu biểu tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016-2018/ Ảnh: Thaihung.com.vn
“Số phận” từng dự án
Tới nay Dự án Khu đô thị mới Thái Hưng Eco City đã được tỉnh Thái Nguyên quy hoạch chi tiết với chức năng đất ở liền kề, đất ở biệt thự, đất thương mại dịch vụ kết hợp ở (shophouse), đất ở liền kề có vườn, đất nhà ở xã hội, đất trường học, giao thông, hạ tầng kỹ thuật,…
Mới đây nhất, ngày 29/10/2018 UBND tỉnh Thái Nguyên đã chính thức cho phép Công ty Thái Hưng chuyển mục đích sử dụng gần 21,4ha đất của Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng sang mục đích xây dựng Khu đô thị mới Thái Hưng Eco City.
Có thể thấy, công tác triển khai Dự án khu đô thị mới Thái Hưng Eco City diễn ra khá nhanh chóng, chỉ trong vòng 01 năm kể từ khi tỉnh Thái Nguyên “mở” Quyết định Chủ trương đầu tư dự án cho Công ty Thái Hưng (23/11/2017), đến nay những thủ tục hành chính quan trọng đã hoàn thành. Khu đô thị mới Thái Hưng Eco City đã trở thành dự án động sản với quy mô lớn nằm ngay TP Thái Nguyên.
Tuy nhiên, đó là đối với Dự án khu đô thị mới Thái Hưng Eco City. Ở chiều ngược lại, thông tin về triển khai Dự án di dời, cải tạo, nâng cấp Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng lên 500.000 tấn/năm chưa có nhiều chi tiết.
Đấu giá hay không đấu giá?
Đáng chú ý, việc chuyển 21,4 ha từ đất sản xuất công nghiệp của Nhà máy luyện cán thép Gia Sàng sang đất Khu đô thị Thái Hưng Eco City đã được thực hiện, mà không trải qua quy trình đấu giá. Vậy tại sao tỉnh Thái Nguyên “làm” được điều này ?
Ngày 23/4/2018 ông Đoàn Văn Tuấn Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thái Nguyên đã phải chủ trì cuộc họp với lãnh đạo các sở, ngành, đơn vị về các nội dung liên quan đến Dự án Thái Hưng Eco City.
Nhiều ý kiến tại Hội nghị cho thấy hồ sơ pháp lý của dự án chưa thể hiện rõ các căn cứ pháp luật từ chấp thuận chủ trương đầu tư, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, phương thức giao đất, phương án tài chính,…; nội dung báo cáo của một số sở ngành còn có sự băn khoăn, chưa thống nhất.
Vì vậy, ông Đoàn Văn Tuấn đã chỉ đạo “làm rõ căn cứ pháp lý, xác định cụ thể vị trí, ranh giới khu đất Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng (diện tích khoảng 21,4ha) và vị trí, ranh giới khu đất dự kiến mở rộng (diện tích khoảng 12,7ha); Trong đó xác định cụ thể hiện trạng từng vị trí, phương thức chuyển đổi mục đích sử dụng đất và phương án tài chính; Xác định rõ hình thức giao đất (đấu thầu dự án, đấu giá đất,…) và nhà ở để làm cơ sở hướng dẫn Công ty Thái Hưng thực hiện các bước tiếp theo” của dự án.
Đến ngày 29/10/2018, UBND tỉnh Thái Nguyên đã ban hành Quyết định 3216/QĐ-UBND cho phép Công ty Thái Hưng được chuyển mục đích sử dụng 21,4ha đất từ xây dựng Nhà máy luyện cán thép sang mục đích xây dựng Khu đô thị mới Thái Hưng Eco City.
Trong số đó, đất xây nhà để bán hoặc để bán kế hợp cho thuê diện tích khoảng 8,1ha, với hình thức sử dụng đất là nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn 50 năm. Đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng trường học diện tích 2,5ha, Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, thời hạn sử dụng 50 năm. Đất cây xanh, giao thông, mặt nước diện tích khoảng 10,7ha, hình thức sử dụng đất là giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Lưu ý là, liên quan tới nội dung đấu giá quyền sử dụng đất, theo Điều 6, Quyết định 86/2010/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ đã quy định “Việc bán tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại vị trí cũ sau khi các cơ quan, tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp đã di dời được thực hiện bằng hình thức đấu giá”.
Trừ các trường hợp: Sau thời hạn thông báo bán đấu giá theo quy định mà chỉ có một tổ chức hoặc cá nhân đăng ký mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đến thời điểm quyết định bán tài sản gắn liền với đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có một tổ chức hoặc cá nhân đăng ký mua để sử dụng vào mục đích xã hội hóa thuộc lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường phù hợp với quy hoạch được duyệt; Tổ chức, cá nhân đăng ký mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với cơ sở nhà, đất đang thuê của tổ chức có chức năng cho thuê nhà, đất phù hợp với quy hoạch được duyệt và phương án xử lý nhà, đất của Công ty quản lý kinh doanh nhà, Công ty kho bãi hoặc Công ty dịch vụ công ích đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Đồng thời, Khoản 1, Điều 118, Luật Đất đai 2013 cũng quy định các trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó: Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; Trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;…
Gần nhất, Thanh tra Chính phủ đã công bố kết luận về quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại vị trí đắc địa của các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước tại Hà Nội. Theo đó, Thanh tra Chính phủ kết luận, có những trường hợp không tổ chức đấu giá lựa chọn nhà đầu tư (tự thỏa thuận theo hình thức hỗ trợ) dẫn đến thu Nhà nước thất thu khá nhiều tiền chuyển mục đích sử dụng….
Đối chiếu những quy định, thực tế này, câu hỏi đặt ra sẽ là việc di dời Nhà máy Luyện cán thép Gia Sàng để lại 22ha để lấy đất xây dựng Khu đô thị Thái Hưng Eco City có thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất, hay phải qua đấu thầu dự án?
Thực tế, Luật Đất đai 2013 cũng quy định về hợp đất sử dụng có thời hạn, với nội dung cho phép người mua nhà được sử dụng ổn định, lâu dài. Cụ thể, Khoản 3 Điều 126 (Đất sử dụng có thời hạn) quy định:
Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
Theo Quốc Dũng/Thương Gia
