Thị trường bất động sản công nghiệp đang rất “nóng” nhờ hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) doanh nghiệp diễn ra sôi động. Các nhà đầu tư nhanh nhạy muốn đón bắt dòng vốn đầu tư FDI trong làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng sản xuất toàn cầu và chính sách thuế quan hấp dẫn hơn.
Thị trường sôi động
Thời gian qua, thị trường bất động sản công nghiệp trở thành tâm điểm hút mạnh vốn đầu tư thông qua các hoạt động M&A với giá trị thương vụ rất lớn. Theo nhận định của chuyên gia, bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội lớn từ cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung, làn sóng dịch chuyển tới Việt Nam của các tập đoàn lớn… đã và đang hút mạnh dòng vốn FDI cùng các dòng vốn “nóng” khác.
Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến 20/6/2019, cả nước thu hút được tổng cộng 18,47 tỉ USD vốn FDI đăng ký, giảm 9,2% so với cùng kỳ năm ngoái; trong khi con số giải ngân đạt 9,1 tỉ USD, tăng 8% so với cùng kỳ. Số vốn đăng ký mới sụt giảm mạnh có thể do một số tác động từ chiến tranh thương mại làm triển vọng kinh doanh kém tươi sáng và chính sách giảm thuế của nhiều nước tạo lực thu hút mạnh vốn đầu tư trên thế giới… Trong khi đó, lượng vốn cam kết đầu tư của các năm trước đến nay được thúc đẩy giải ngân mạnh hơn, đáp ứng nhu cầu thực tiễn.
Một xu hướng đáng chú ý khác là sự gia tăng mạnh mẽ dòng vốn góp, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài để thâu tóm các doanh nghiệp Việt Nam. Trong số 18,47 tỉ USD vốn FDI đăng ký vào Việt Nam, có 4.020 lượt góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài với tổng giá trị vốn góp 8,12 tỉ USD, tăng 98,1% so với cùng kỳ năm 2018 và chiếm gần 44% tổng vốn đăng ký. Đây là lượng vốn được thống kê mua từ 50% giá trị doanh nghiệp, dự án trở lên, cho thấy hoạt động thâu tóm của khối ngoại đang chiếm chủ đạo.
Trong vài năm gần đây, vốn ngoại đổ vào thâu tóm doanh nghiệp Việt Nam đang tăng rất nhanh. Nếu như năm 2017 lượng vốn góp và mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài chỉ 6,19 tỉ USD (tăng 45,1% so với năm 2016) thì đến năm 2018 đã lên tới 9,89 tỉ USD. Và 6 tháng đầu năm nay đã lên tới 8,12 tỉ USD, là con số tăng trưởng kỷ lục.
Những thông tin tích cực này cho thấy hoạt động M&A ở Việt Nam đang “bùng nổ” nhanh chóng, thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư ngoại và giá trị vốn lớn hơn được đầu tư vào các doanh nghiệp nội tiềm năng.
Trong xu hướng M&A sôi động, 6 tháng đầu năm nay ghi nhận dòng vốn FDI đổ dồn vào hai phân khúc chính là công nghiệp chế biến, chế tạo và bất động sản. Dòng vốn này đóng vai trò là động lực thúc đẩy phát triển của phân khúc này, cũng như đặt ra yêu cầu với bất động sản tương ứng để cung cấp kho xưởng chế biến, chế tạo.
Ở một diến biến khác, quan hệ thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc vẫn đang có những diễn biến khó đoán, khiến nhiều nhà đầu tư nước ngoài lo ngại và bắt đầu có xu hướng chuyển dịch sang các nước Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.
Theo dữ liệu của viện nghiên cứu Rhodium Group, vốn FDI của Trung Quốc vào Mỹ đã giảm mạnh kể từ khi Tổng thống Mỹ Donald Trump lên nắm quyền vào năm 2016, đạt đỉnh 46,5 tỉ USD đến năm 2018 giảm xuống còn 5,4 tỉ USD, tức giảm gần 90%. Trong đó vốn giảm mạnh nhất ở các lĩnh vực như bất động sản, công nghệ, ôtô và nông nghiệp.
Việt Nam được xác định là một trong những điểm đến hấp dẫn ở khu vực Đông Nam Á cho dòng vốn ngoại, bởi kinh tế tăng trưởng ổn định với GDP đạt 7,1% vào năm 2018, lạm phát thấp, môi trường đầu tư cởi mở… Đặc biệt là các ngành sản xuất, logistics, bất động sản khu công nghiệp đã và đang trở thành điểm đến hấp dẫn của vốn FDI.
Một số dự án có vốn FDI lớn vào các khu công nghiệp như dự án Goertek Hongkong tại tỉnh Bắc Ninh với số vốn đăng ký lên đến 260 triệu USD. Năm 2016, LG Display Hải Phòng đã điều chỉnh tăng vốn đầu tư vào khu công nghiệp tại đây thêm 500 triệu USD.
Bên cạnh đó, các chuyên gia nhận định Việt Nam đã và đang phát triển kinh tế theo xu hướng tập trung vào xuất khẩu, đặc biệt là các sản phẩm công nghiệp. Việc thành lập các khu kinh tế trọng điểm và tham gia các hiệp định thương mại thế hệ mới với cam kết ngày càng sâu rộng, sẽ tạo ra động lực cho thúc đẩy gia tăng dòng vốn cũng như nhu cầu trong phân khúc bất động sản công nghiệp.
Thực tế, hàng loạt các dự án đầu tư lớn báo hiệu nhịp phát triển sôi động của thị trường bất động sản công nghiệp.
Vào tháng 5/2018, một trong những công ty quản lý lớn nhất Nhật Bản chuyên về bất động sản hậu cần CRE – thông qua công ty con CRE Asia – đã đồng ý đầu tư 6,2 triệu USD (tương đương 142,6 tỉ đồng) vào Sembcorp Infra Services trong một thỏa thuận mua cổ phiếu. Số vốn mới từ CRE Asia và các khoản vay ngân hàng sẽ phục vụ cho mục đích phát triển thêm 30.000m2 diện tích kho vận tại Việt Nam của SIS.
Cũng trong tháng 5, quỹ Warburg Pincus và nhà phát triển bất động sản công nghiệp Becamex IDC đã chính thức cho ra mắt liên doanh công ty CP Phát triển BW Industrial. Với hơn 200 ha dự án đang được phát triển có vốn đầu tư ban đầu hơn 200 triệu USD, BW Industrial hiện là nhà phát triển dịch vụ cho thuê công nghiệp và hậu cần lớn nhất tại Việt Nam.
Quý IV/2018, một thương vụ bán và cho thuê lại kho bãi tại VSIP 1, tỉnh Bình Dương. Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỉ đồng (tương đương 31,5 triệu USD) để thâu tóm kho bãi thuộc công ty TNHH Quốc tế Unilever (Unilever Vietnam). Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này sẽ được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hàng năm.
M&A – Đường tắt gia nhập thị trường
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, có rất nhiều sự quan tâm từ các bên trong phân khúc bất động sản công nghiệp và hoạt động M&A cũng như mua bán dự án hoặc đất để phát triển công nghiệp cũng đang rất tích cực. Với sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế và dịch chuyển của các chuỗi sản xuất sang nền kinh tế đang phát triển và có chi phí nhân công còn ở mức thấp như Việt Nam được kỳ vọng sẽ thúc đẩy hơn nữa nhu cầu đầu tư và hoạt động M&A của bất động sản công nghiệp trong tương lai. Điển hình là quý IV/2018, một thương vụ bán và cho thuê lại kho bãi tại VSIP 1, tỉnh Bình Dương với giá trị thương vụ 31,5 triệu USD.
Theo ông Paul Tonkes, giám đốc khu công nghiệp và dịch vụ logistics, Cushman & Wakefield Việt Nam phân tích: thương mại điện tử, một thị trường đang phát triển nhanh chóng tại Việt Nam, sẽ mang lại khả năng đầu tư nhiều hơn cho một số nhà đầu tư. Điều này cho phép các nhà đầu tư hợp nhất bất động sản của họ và xây dựng các trung tâm tập trung lớn.
Thực tế, để một thương vụ M&A bất động sản công nghiệp thực sự thành công, chủ đầu tư thường còn phải chịu trách nhiệm đầu tư cơ sở hạ tầng, đảm bảo tạo công ăn việc làm cho địa phương. Đặc biệt, việc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng góp phần làm gia tăng giá trị của các phân khúc bất động sản khác như bán lẻ, nhà ở của chính địa phương đó.
Thông thường, quy mô của các dự án bất động sản công nghiệp cũng tương đối lớn so với các lĩnh vực khác như mặt bằng bán lẻ hoặc văn phòng. Việc mua bán bất động sản công nghiệp thường diễn ra tại các khu vực hiện hữu và tiềm năng phát triển công nghiệp, kết nối hạ tầng giao thông thuận lợi tới các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.
Theo bà Hoài An, để đón đầu “sóng” M&A, các địa phương cần tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư, đặc biệt là chính sách đầu tư linh hoạt, giảm bớt thủ tục hành chính và đẩy mạnh phòng chống gian lận thương mại. Trong đó, có chính sách ưu đãi về thuế, giá thuê mặt bằng hấp dẫn, cùng với việc phát triển cơ sở hạ tầng tốt hơn, tăng cường kết nối giữa những dự án trọng điểm, đặc biệt về công nghiệp với các trục đường chính kết nối các khu vực lân cận.
Ông Paul Tonkes cho rằng, các địa phương cần minh bạch và nhất quán hơn trong các chính sách. Xu hướng toàn cầu đang chuyển từ bỏ vốn xây dựng một cơ sở kinh doanh mới (Greenfield) sang các dự án, tòa nhà đã được xây dựng (Brownfield FDI). Xu hướng này sẽ xảy ra ở Việt Nam ngày càng nhiều và M&A được lựa chọn là con đường ngắn nhất. Ngày càng nhiều các dự án kêu gọi đầu tư của Chính phủ được đưa ra công chúng, nhà đầu tư.
Cùng với đó là những hội thảo, chương trình thu hút vốn đầu tư của các cơ quan tầm bộ ngành như Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính… đến các địa phương. Bên cạnh cơ hội lớn được hé mở, các chương trình này còn là cam kết chính trị cao về một môi trường đầu tư rộng mở, thông thoáng hơn.
Theo Trần Giang (T/h)/Môi trường và Đô thị
