Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), Lê Hoàng Châu vừa có văn bản đề xuất sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan tới các bộ luật trong lĩnh vực bất động sản, trong đó đề nghị bổ sung hành vi bị cấm vào điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản.
Lợi – người mua
Nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng cao, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM, nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay đầu tư vào nhiều dự án bất động sản cùng một lúc. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng đủ tiềm lực tài chính, trong khi vay ngân hàng lại cần nhiều thủ tục và chịu lãi suất cao.
Lợi dụng kẽ hở Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc, trong khi đó Bộ luật Dân sự lại không đưa ra nguyên tắc đặt cọc bao nhiêu phần trăm, nhiều chủ đầu tư đã làm hợp đồng đặt cọc với giá trị khá cao. Thậm chí, nhiều dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định vẫn nhận đặt cọc giữ chỗ trước khi ký hợp đồng mua bán.
Trên thực tế, không ít lần chủ đầu tư yêu cầu số tiền đặt cọc khá cao sau đó ôm tiền bỏ trốn. Đơn cử như tại dự án Đường số 7, Khu cân cư Vĩnh Lộc, phường Bình Hưng Hòa B, quận Bình Tân, TP. HCM, nhiều nhà đầu tư đặt cọc hàng chục tỷ đồng để mua đất nền nhưng đến khi quá thời gian hẹn giao sổ hồng, người mua mới vỡ lẽ “bị lừa”.
Cụ thể, chủ đầu tư Hoàng Kim Land và Hoàng Gia đã vẽ ra dự án đồng thời bán đất nền bằng “hợp đồng góp vốn” nhưng về bản chất thì vẫn mua bán đất. Hợp đồng đặt cọc này đã yêu cầu người mua “góp vốn” đến 100% tiền mặt số tiền theo giá trị hợp đồng một lần ngay sau khi ký kết. Bên cạnh đó, thửa đất này cũng đang nằm trong quy hoạch, nhưng cũng bị 2 công ty này ngang nhiên rao bán công khai, thậm chí theo phản ánh của khách hàng, trên một lô đất nhưng chủ đầu tư đem bán cho đến 3 khách hàng.
Theo ông Châu, HoREA kiến nghị không lập hợp đồng mua bán hoặc sử dụng hình thức lập biên bản, thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, “góp vốn đầu tư”, “hợp tác đầu tư”, “hợp tác kinh doanh” để thực hiện giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Việc này là huy động vốn trái phép, trái với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
HoREA cũng đề nghị bổ sung chế định về đặt cọc vào điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản với số tiền không quá 50 triệu đồng trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.
Ông Châu cho rằng, HoREA đưa ra kiến nghị này nhằm mục tiêu kiểm soát tình trạng phân lô bán nền, lợi dụng luật dân sự để huy động vốn trong khi luật kinh doanh bất động sản không quy định.
“Luật kinh doanh Bất động sản không có quy định đặt cọc nên các đầu nậu, doanh nghiệp lách qua Luật Dân sự để không hạn chế về số tiền huy động. Đa số những trường hợp đặt cọc càng cao thì những dự án đó khách hàng dễ bị lừa. Trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, thanh toán đợt 1 không quá 30% giá trị hợp đồng cho nên đặt cọc không quá 50 triệu là hợp lý”, Chủ tịch HoREA lý giải.
Theo các chuyên gia bất động sản, phương thức giao dịch bất động sản thông qua việc “đặt cọc giữ chỗ” tại các dự án nhà đất thời gian quan diễn biến tạp, xảy ra nhiều vụ việc tranh chấp, khiếu kiện mà người chịu thiệt chính là người mua nhà.
Để tránh rủi ro cho khách hàng, các chuyên gia cho rằng cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương cần phải thông tin minh bạch, công khai quy hoạch các dự án. Bên cạnh đó,người mua cần liên hệ với cơ quan chức năng để tìm hiểu rõ về dự án, về chủ đầu tư, quy hoạch trước khi quyết định mua.
Thua – người bán
Tuy nhiên, kiến nghị này đã nhận về nhiều tranh cãi và sự phản đối từ phía doanh nghiệp, họ cho rằng thỏa thuận đặt cọc mua bán là thỏa thuận dân sự giữa doanh nghiệp với khách hàng, mức cọc còn phụ thuộc vào giá trị của dự án, không thể đưa một con số cụ thể như kiến nghị của HoREA.
Bởi lẽ để triển khai dự án, doanh nghiệp nếu chỉ dựa vào nguồn vốn vay từ ngân hàng thì sẽ phải chịu khoản lãi hàng tháng rất cao. Thỏa thuận đặt cọc, giữ chỗ không chỉ là một hình thức huy động vốn hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án mà còn đưa lại cho khách hàng nhiều quyền lợi, chiết khấu riêng.
Theo ông Ngô Quang Phúc – Tổng Giám đốc Phú Đông Group, vấn đề cốt lõi ở đây không phải là cọc bao nhiêu mà khách hàng phải tìm hiểu nhà đầu tư và đặt niềm tin của mình đúng chỗ. Ông Phúc bày tỏ quan điểm ủng hộ đề xuất đặt cọc khi ký hợp đồng mua bán, nhưng không nên giới hạn số tiền là bao nhiêu, bởi mức cọc đó còn phụ thuộc vào lợi nhuận đôi bên.
“Những thỏa thuận dân sự như: đặt cọc, đặt chỗ… đó là nhu cầu xã hội. Bản thân chủ đầu tư cũng không thể tự mình đi điều chỉnh được nhu cầu xã hội”, ông Phúc cho biết.
Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành TP. HCM cũng cho rằng, không nên áp mức cọc 50 triệu đồng với tất cả các dự án. Đối với những căn hộ, nhà đất có giá trị thấp thì không sao, nhưng đối với các dự án cao cấp thì số tiền đó chỉ như muối bỏ bể. Thỏa thuận đặt cọc mua bán là thỏa thuận dân sự nên mức đặt cọc cao quá khách hàng có thể từ chối và đề xuất mức hợp lý.
“Ngoài ra, để tránh rủi ro cho khách hàng, cơ quan Nhà nước cần phải thông tin minh bạch, công khai quy hoạch các dự án. Đồng thời, đưa ra những cảnh báo để khách hàng biết và tìm hiểu chủ đầu tư kỹ càng, tránh bị lừa đảo”, ông Đực bày tỏ.
Theo Yến Thanh/Thời báo chứng khoán
