Kịch bản bất động sản TP HCM năm 2019

Hạn chế nguồn cung mới

Quyết định của UBND TP HCM phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2016-2025 đã không cho phép phát triển dự án chung cư cao tầng tại khu vực trung tâm thành phố đến năm 2020. Điều này đã tạo lợi thế “độc quyền” cho một số chủ đầu tư có dự án hiện hữu, đồng thời làm sụt giảm nguồn cung dự án, nguồn cung nhà ở trong thời gian qua và cả trong năm 2019.

Hệ quả là có thể dẫn tới việc làm sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước năm 2019, bởi lẽ không chỉ các doanh nghiệp bất động sản bị giảm doanh thu, lợi nhuận, giảm nguồn thu thuế, mà có khoảng 95 ngành nghề khác có liên quan thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng theo.

Đóng góp cho ngân sách giảm

Nguồn thu ngân sách từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản tại TP HCM bị sụt giảm khá lớn trong năm 2018. Năm 2018, tổng thu ngân sách TP HCM 268.780 tỷ đồng đạt 100,03%, thu vượt hơn 7.000 tỷ đồng so với chỉ tiêu được giao. So với năm 2017, số thu ngân sách từ đất đã giảm 16,8%. Nguồn thu từ tiền sử dụng đất dự án giảm đến 22,5%.

Điều đáng quan tâm là số tiền thu ngân sách từ đất mà các doanh nghiệp và cá nhân còn nợ đến 30/11/2018 đã lên đến 3.013 tỷ đồng; Tỷ trọng nguồn thu từ đất trong tổng thu ngân sách của thành phố năm 2018 đã sụt giảm 2,43% (từ 11,75% năm 2017 xuống còn 9,32% năm 2018).

HoREA quan ngại nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất, từ tiền sử dụng đất dự án bất động sản tại TP HCM không chỉ có dấu hiệu chững lại năm 2018 mà còn có khả năng tiếp tục sụt giảm trong năm 2019.

Lệch pha cung – cầu

Năm 2018, tại TP HCM, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 30%, phân khúc trung cấp chiếm 45,3%, bình dân chỉ chiếm 24,7%. Theo thống kê của Sở Xây dựng thì phân khúc cao cấp chỉ tính từ mức giá trên 40 triệu đồng mỗi m2. Trong lúc trên thị trường, loại căn hộ có giá từ 30 – 40 triệu đồng mỗi m2 được xếp vào căn hộ cao cấp.

Nếu tính đủ thì sẽ có thêm khoảng phân nửa số lượng nhà trong phân khúc trung cấp theo cách tính của Sở Xây dựng thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến tỷ trọng phân khúc nhà ở cao cấp có thể còn cao hơn nhiều so với mức 30% nêu trên. Mới đây, Bộ Xây dựng cũng nhận định đã có dấu hiệu dư thừa nguồn cung trong phân khúc bất động sản cao cấp và rất thiếu nhà ở trong phân khúc bình dân.

Nguy cơ sụt giảm quy mô thị trường

Quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm năm 2018 và có thể lây lan sang năm 2019. Năm 2017, có 92 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 42.991 căn (gồm 37.502 căn hộ chung cư và 5.489 căn nhà thấp tầng).

Năm 2018, có 77 dự án nhà ở hình thành trong tương lai với 28.316 căn, quy mô thị trường giảm đến 34,1% so với năm 2017. Dữ liệu cho thấy thị trường bất động sản thành phố chưa phát triển bền vững.

Tồn kho lớn

Hàng tồn kho của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán có tổng giá trị rất lớn, trong đó, có một số doanh nghiệp của thành phố. Thống kê từ 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán của cả nước thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm: tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; tồn kho do doanh nghiệp chủ động lùi tiến độ mở bán; tồn kho do chưa tiêu thụ được.

Hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho do đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, bị ế, có tác động đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Sốt ảo giá đất nền có thể trở lại tấn công thị trường

Năm 2017 và năm 2018 đã xảy ra nhiều đợt sốt ảo giá đất nền, giá đất nông nghiệp. Đặc biệt năm 2018 xảy ra ít nhất 2 đợt sốt đất tại TP HCM. Một trong những nguyên nhân chính là giới đầu nậu và cò đất mà trong nhiều trường hợp có thể đã móc nối với một số cán bộ cấp cơ sở để phân lô tách thửa tràn lan.

Họ cung cấp những thông tin thiếu cơ sở và chưa chính xác về quy hoạch phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng giao thông, các dự án khu đô thị mới… trên các phương tiện thông tin, truyền thông, nhất là mạng xã hội và các trang thông tin điện tử (nhất là lợi dụng các chuyên trang, trang tự giới thiệu, trang quảng cáo chuyên đề) để làm giá, thổi giá đất, kích động tâm lý đám đông, tạo sóng trên thị trường bất động sản để trục lợi.

Mặc dù tình hình này đã được kiểm soát vào nửa cuối năm 2018, nhưng cần có biện pháp phòng ngừa, kiểm soát hiệu quả để thị trường phát triển ổn định trong năm 2019.

Nhà đầu tư thứ cấp biến động mạnh

Theo các đơn vị khảo sát thị trường năm 2018, trong phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang thì tỷ lệ mua đầu tư chiếm đến 61%, đầu tư ngắn hạn chiếm 13%, khách hàng mua để ở chỉ chiếm 26%. So sánh với năm 2017, mua đầu tư chiếm 50%, đầu tư ngắn hạn chiếm 15%, khách hàng mua để ở chiếm 35%, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp năm 2018 tăng mạnh so với năm 2017.

Hiệp hội nhận thấy trong phân khúc nhà ở trung cấp, tỷ lệ nhà đầu tư khoảng 20 – 30%. Phân khúc bình dân khoảng trên dưới 10%. Việc gia tăng quá nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trong phân khúc nhà ở cao cấp và trung cao cấp nhằm đầu tư kinh doanh, cất giữ tài sản, cũng có thể nhằm mục đích rửa tiền, dễ dẫn đến việc đầu cơ và kích giá ảo trên thị trường bất động sản.